English (United Kingdom)

ปฎิทินข่าวประชาสัมพันธ์

 

Notepad-Bloc-notes-icon

ถ้าท่านสนใจทำวิจัย หรือเสนอหัวข้อวิจัย สามารถส่งข้อความมาที่อีเมล
This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it

 

จำนวนผู้เยี่ยมชม

mod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_counter
mod_vvisit_counterToday25
mod_vvisit_counterYesterday31
mod_vvisit_counterThis week56
mod_vvisit_counterLast week230
mod_vvisit_counterThis month834
mod_vvisit_counterLast month1190
mod_vvisit_counterAll68667

ผู้เข้าเยี่ยมชม (20 นาทีก่อน) : 2
Your IP: 192.168.5.254
,
Today: Oct 23, 2017
Home กลุ่มงานวิจัยการบริหารจัดการที่ดิน โครงการทบทวนและสังเคราะห์งานศึกษาวิจัยต่างประเทศเกี่ยวกับการบริหารการจัดการที่ดิน

ผลงานวิจัย

โครงการทบทวนและสังเคราะห์งานศึกษาวิจัยต่างประเทศเกี่ยวกับการบริหารการจัดการที่ดิน PDF Print E-mail
กลุ่มงานวิจัยการบริหารจัดการที่ดิน

ปีพุทธศักราช 2552

พลเรือโท อมรเทพ  ณ บางช้าง

            โครงการทบทวนและสังเคราะห์งานศึกษาวิจัยต่างประเทศเกี่ยวกับการบริหาร การจัดการที่ดินได้ทำการศึกษาทบทวนและสังเคราะห์การศึกษาวิจัยของต่างประเทศที่เกี่ยวกับการบริหารการจัดการที่ดิน ดังนี้

         1.  ธรรมาภิบาลในการครอบครองและจัดการที่ดิน ( FAO’s Good Practice Guidelines for Good governance in Land Tenure and administration)

           การกำกับดูแลเป็นการจัดการเพื่อให้สังคมมีความเรียบร้อยและเพื่อให้ลำดับความสำคัญของปัญหา และผลประโยชน์ของแต่ละกลุ่มที่เกี่ยวข้องมีความลงตัว การกำกับดูแลของภาครัฐเกี่ยวข้องกับรัฐบาล กระบวนการและการจัดการในลักษณะที่ประชาชนเข้ามามีส่วนร่วม ในการตกลงใจภายใต้ความรับผิดชอบที่รัฐบาลมีต่อประชาชน รวมทั้งการที่สมาชิกในสังคม ต้องยอมรับในกฎกติกาและกฎหมายด้วย

            ในเรื่องของการครอบครองและการจัดการที่ดินนั้น การกำหนดนโยบายในอันที่จะจัดการเรื่องนี้ให้ดี ต้องคำนึงถึงว่า รัฐจะเป็นผู้กำหนดแนวทางการกำกับดูแลโดยลำพัง เพื่อให้สังคมถือปฏิบัติหรือจะให้ภาคเอกชน ชุมชน และองค์กรสาธารณะอื่นๆ เข้ามามีส่วนร่วมด้วย เพราะเมื่อเกิดปัญหาขัดแย้งขึ้น ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทั้งหมดต้องเข้ามาร่วมมือกันแก้ไขปัญหาในลักษณะเดียวกับการพัฒนาชนบท การพัฒนาเมือง และการอนุรักษ์สิ่งแวดล้อม

            การมีธรรมาภิบาลจะช่วยให้สังคมมีความเรียบร้อย ความขัดแย้งในเรื่องผลประโยชน์และลำดับความสำคัญจะได้รับการประนีประนอมทั้งโดยรัฐบาลและองค์กรต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง และมีอำนาจหน้าที่ สำหรับการจัดการที่ดินนั้น การจะได้มาซึ่งธรรมาภิบาลในการจัดการที่ดิน ประชาชนจะต้องเข้ามามีส่วนร่วมอย่างจริงจัง หากภาครัฐกำหนดนโยบายที่ดินให้ชัดเจน มีเป้าหมายที่ชัดเจนสำหรับการปฏิรูปทั้งในเชิงกฎหมายและเชิงสถาบัน ประชาชนก็จะเข้ามา มีส่วนร่วมได้มาก

ธรรมาภิบาลที่เข้มแข็งในการจัดการที่ดินและการครอบครอง ควรประกอบด้วย

  1. การที่ประชาชนยอมรับอำนาจหน้าที่ของหน่วยงานที่ดินและเจ้าหน้าที่ที่ดินของรัฐ
  2. หน่วยงานที่ให้บริการประชาชนด้วยความเสมอภาค ไม่ว่าจะเป็นผู้อ่อนแอ หรือผู้แข็งแรง
  3. ผลงานมีความเรียบร้อย คาดหวังได้ และไม่เลือกปฏิบัติ
  4. ผลงานมีประสิทธิภาพ ประสิทธิผลและเข้มแข็ง
  5. ผลงานเป็นไปด้วยความซื่อสัตย์ โปร่งใสและเชื่อถือได้

            ในการสร้างธรรมาภิบาลจำเป็นต้องมีความมุ่งมั่นที่จะเอาชนะอุปสรรคและการต่อต้านจากผู้ที่ทุจริตหรือผู้ที่เสียผลประโยชน์ นอกจากนั้น ยังต้องมีการพัฒนาขีดความสามารถ ที่จำเป็นสำหรับการเปลี่ยนแปลง การสร้างธรรมาภิบาลในการครอบครองและจัดการที่ดิน ไม่ใช่เรื่องง่ายแต่ก็สามารถทำได้เพื่อประโยชน์ของคนยากจนและเพื่อการเจริญเติบโต ทางเศรษฐกิจที่กว้างขวางขึ้น

         2. Good Precipice Guideline for Agricultural Leasing Arrangements

            การเช่าที่ดินเป็นองค์ประกอบสำคัญของการทำการเกษตรทั่วโลก การทำข้อตกลง หรือการจัดการในเรื่องการเช่าที่ดินทำกินจึงเป็นของคู่กับภาคเกษตร แต่ก็มักจะมีการมองข้ามความสำคัญของการให้เช่าที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภูมิภาคที่มีความไม่สมดุลระหว่าง อำนาจที่มักโน้มเอียงไปทางเจ้าของที่ดิน ถึงกระนั้น การเช่าที่ดินก็ยังเป็นเรื่องสำคัญ ซึ่งในทางนโยบายและในทางปฏิบัติมักมีข้อแตกต่างกันอยู่เสมอ จึงได้มีความพยายามที่จะหยิบยกความสำคัญของการจัดการเกี่ยวกับการเช่าที่ดินทำกิน เพื่อส่งเสริมครอบครัวเกษตรกรที่ยากจนและใช้ที่ดินว่างเปล่าให้เกิดประโยชน์มากขึ้น ฉะนั้น การเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร จึงเป็นประเด็นสำคัญสำหรับองค์การอาหารและการเกษตรแห่งสหประชาชาติ (Food and Agriculture Organization of the United Nations หรือ FAO) ในการสร้างหลักประกันการผลิตอาหารของโลกให้เพียงพอ รวมทั้งการขจัดความยากจนทั้งในระดับปฏิบัติและในระดับนโยบาย

                  1. เป้าหมายของแนวทางการปฏิบัติ (Guideline)
                      1) เพื่อให้รัฐบาลประเทศต่างๆ เห็นประโยชน์ของการเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร
                      2) เพื่อให้ข้อมูลและตัวอย่างเพื่อการพัฒนานโยบายและโครงการที่จะทำให้เกษตรกรที่ยากจนเข้าถึงที่ดินได้ โดยเพิ่มผลิตภาพและความยั่งยืนของระบบการเกษตร
                      3) เพื่อเป็นแนวทางให้ผู้ที่สนใจเรื่องการเช่าที่ดินในการจัดการเกี่ยวกับเรื่องนี้ ไม่ว่าจะเป็นผู้กำหนดนโยบาย ข้าราชการ หน่วยงานภาครัฐ ที่ปรึกษา NGO เจ้าของที่ดิน และผู้เช่า
                      4) เพื่อเป็นการทบทวนข้อปฏิบัติที่ดีที่สุดในการเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร แต่ไม่ใช่แบบอย่างที่ต้องถือปฏิบัติได้โดยทันที หากแต่เป็นการเสนอแนวทางเพื่อให้มีการคิด วิเคราะห์ และแก้ปัญหาต่างๆ เกี่ยวกับการเช่าที่ดิน
                      5) คุณลักษณะที่ต้องการสำหรับการดำรงชีวิตอยู่อย่างยั่งยืนในชนบท และความเสมอภาคในการเข้าถึงที่ดินควรประกอบด้วย ความเท่าเทียมและความยุติธรรมระหว่างผู้เกี่ยวข้อง ความโปร่งใส ยึดถือกฎหมาย มีความง่าย ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการต่ำ มีความแน่นอน มีความยั่งยืน สร้างความยืดหยุ่นในตลาด ภาครัฐได้แทรกแซงหรือกำกับ ในเกณฑ์ต่ำสุด
                      6) แนวทางนี้เหมาะสมสำหรับประเทศที่ต้องการปฏิรูปที่ดินเพื่อให้เกิดคุณลักษณะดังกล่าวข้างต้น

                  2. เนื้อหาของแนวทางการปฏิบัติ
                      1)  ความสมดุลระหว่างความต้องการของเจ้าของที่ดินกับผู้เช่า เนื่องจากผู้เช่ามักมีอำนาจต่อรองน้อยกว่า ความสมดุลของอำนาจระหว่างเจ้าของที่ดินกับผู้เช่าจึงเป็นปัจจัยที่สำคัญและจำเป็นเพื่อให้เกิดความเป็นธรรม
                      2)  ระยะเวลาการเช่า โดยทั่วไประยะเวลาการเช่าจะถูกกำหนดไว้ชัดเจน และอาจขยายออกไปอีกก่อนที่สัญญาเช่าจะสิ้นสุด ในหลายประเทศส่วนใหญ่ การขยายระยะเวลาเช่ามักเป็นไปโดยอัตโนมัติ ยกเว้นว่า จะมีการตกลงเป็นอื่น (ตัวอย่างในอังกฤษและเวลส์)
                      3)  การรับช่วงการเช่า โดยทั่วไป ไม่ค่อยมีการกำหนดเกี่ยวกับประเด็นนี้ ถ้าหากจะมีก็มักจะเป็นการส่งต่อให้ผู้ที่อยู่ในที่ดินผืนนั้นหรือทำงานในพื้นที่นั้นอยู่แล้วมากกว่า ที่จะส่งให้บุคคลที่สาม อย่างไรก็ดี ในกรณีที่ไม่มีช่องทางให้มีการส่งต่อสิทธิดังกล่าว เช่น กรณีที่ ผู้เช่าเสียชีวิตลง ครอบครัวอาจถูกขับไล่ออกจากพื้นที่โดยไม่มีทางไป หลายประเทศพยายามกำหนดมาตรการป้องกันโดยอาศัยกฎหมายหรือธรรมเนียมปฏิบัติ (ตัวอย่างในอูกันดา) ในขณะที่การขับไล่ครอบครัวของผู้เช่าที่เสียชีวิตลงเป็นเรื่องยากในทางปฏิบัติ โดยทั่วไป มักมีการอนุโลมให้ครอบครัวของผู้เช่าที่เสียชีวิตลงได้อาศัยต่อไประยะหนึ่งจนกว่าจะมีทางออก อย่างน้อยก็จนกว่าอายุสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลง ซึ่งก็เป็นปัญหาสำหรับผู้ที่มีหน้าที่กำหนดนโยบายสาธารณะพอสมควร
                      4)  การต่อสัญญา ข้อพึงปฏิบัติที่ดีในเรื่องนี้อาจไม่ใช่การต่ออายุสัญญาโดยอัตโนมัติ แต่ควรเป็นการตกลงกันให้ชัดเจนระหว่างเจ้าของที่ดินกับผู้เช่าที่นอกเหนือจากการต่อสัญญาโดยอัตโนมัติ ซึ่งในแต่ละประเทศอาจมีปัจจัยเกี่ยวข้องที่ไม่เหมือนกัน ประเด็นสำคัญต่อไปนี้เป็นส่วนหนึ่งที่ควรได้รับการพิจารณา ได้แก่ ความรับผิดชอบตามสัญญาของผู้เช่า ความจำเป็นของเจ้าของที่ดินและครอบครัว สถานะความจำเป็นทางครอบครัวของผู้เช่า การตกลงระหว่างเจ้าของที่ดินกับผู้เช่าควรเป็นธรรมและเสมอภาค

                  3. ข้อที่พึงปฏิบัติในการจัดการเกี่ยวกับการเช่า
                     1)  องค์ประกอบของข้อตกลงเกี่ยวกับการครอบครองที่ดิน
                           องค์ประกอบที่จำเป็นสำหรับการจัดการเกี่ยวกับการเช่ามีอยู่หลายประการ ประกอบด้วย ชื่อฝ่ายที่เกี่ยวข้อง วันที่เริ่มข้อตกลง ระยะเวลาของข้อตกลง คำอธิบาย ลักษณะของทรัพย์สิน การบันทึกข้อตกลง สิทธิของผู้เช่าระหว่างห้วงเวลาเช่า สิทธิในการใช้ประโยชน์และความรับผิดชอบ ข้อตกลงสำคัญในสัญญา ค่าเช่าหรือประโยชน์อื่นๆ การชดเชย การแก้ไขข้อขัดแย้ง
                           สำหรับข้อตกลงสำคัญในสัญญา ควรประกอบด้วยความชัดเจนเรื่องการดูแลรักษาที่ดิน การส่งมอบที่ดินคืนในสภาพเดิมก่อนที่จะใช้ประโยชน์ ข้อตกลงในการพัฒนาที่ดินหรือการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์ในการใช้ที่ดิน ความรับผิดชอบทางการเงินสำหรับการใช้ทรัพยากรร่วมกัน
                     2)  ข้อตกลงเกี่ยวกับการว่าจ้างและการแบ่งผลประโยชน์ระหว่างเจ้าของที่ดิน กับผู้เช่า
องค์ประกอบที่สำคัญของสัญญาประเภทนี้ ควรจะประกอบด้วย ชื่อฝ่าย ที่เกี่ยวข้อง ข้อตกลงที่จะใช้ประโยชน์ร่วมกัน วันเริ่มต้น ระยะเวลาของสัญญา และเงื่อนไข ในการสิ้นสุดสัญญา การร่วมลงทุน การแบ่งปันผลผลิต การแก้ไขปัญหาข้อขัดแย้ง
                     3) ข้อเสนอแนะในการนำข้อตกลงการเช่าไปสู่การปฏิบัติ
ในการทำข้อตกลงเช่าที่ดินให้ได้ผลดี ควรแบ่งข้อพิจารณาออกเป็น 2 ส่วน คือ ปัจจัยทางเทคนิค หมายถึง ความสัมพันธ์ในการเช่า กับปัจจัยแวดล้อมของการเช่า ในการพัฒนาปัจจัยทางเทคนิคควรมีการเน้นในจุดสำคัญ คือ การเตรียมแบบฟอร์มการเช่า หรือข้อกำหนดในการเช่า ซึ่งในหลายประเทศมีแบบฟอร์มมาตรฐานที่กำหนดขึ้นโดยรัฐบาลหรือหน่วยที่เกี่ยวข้อง ควรมีการตกลงกันให้ชัดเจนว่าจะทำข้อตกลงแบบใด และจะแก้ไขปัญหา ข้อขัดแย้งกันอย่างไร การเพิ่มความโปร่งใสในการทำข้อตกลง นอกจากนี้ ทั้งสองฝ่ายควรเข้าถึงข้อมูลสำคัญที่เกี่ยวข้องได้อย่างทั่วถึง

                  4. ประเด็นปัญหาในทางปฏิบัติ
                      ส่วนนี้เป็นการชี้ให้เห็นปัจจัยสภาพแวดล้อมที่จะทำให้การเช่าที่ดินเป็นไปอย่างยุติธรรม ซึ่งประกอบด้วย นโยบายการถือครองที่ดิน นโยบายด้านงบประมาณและการเงิน นโยบายการใช้ที่ดิน และกรอบของกฎหมาย โดยด้านนโยบายการถือครองที่ดิน เห็นว่า การนำที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์มาให้เช่า จะเป็นการเพิ่มประสิทธิภาพในการใช้ที่ดินได้ดี การกำหนดขนาดของที่ดินเพื่อการทำกินทางการเกษตร อาจทำให้การสืบสิทธิในการใช้ประโยชน์ที่ดิน มีความชัดเจน นโยบายด้านงบประมาณและการเงิน เห็นว่า การกำหนดมาตรการด้านภาษี เงินกู้ เงินให้เปล่า จะมีผลต่อการส่งเสริมการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรในรูปแบบต่างๆ กัน ส่วนด้านนโยบายการใช้ที่ดินนั้น บางประเทศห้ามขายที่ดินเพื่อการเกษตร หรือการเปลี่ยนไปใช้ในกิจการอื่นที่ไม่ใช่การเกษตร เพื่อให้เกิดการใช้ประโยชน์ทางการเกษตรจากที่ดิน เพื่อการเกษตรอย่างจริงจัง และการพัฒนาที่ดินในเขตใกล้เมืองส่งผลกระทบต่อการใช้ที่ดิน เพื่อการเกษตร และเมื่อพิจารณากรอบของกฎหมาย ต้องแยกให้ออกระหว่างสิทธิ ความรับผิดชอบ โอกาสของผู้เกี่ยวข้องทั้งปวง และผลที่จะตามมากรณีที่มีการละเมิดกฎหมาย กับกระบวนการที่เจ้าหน้าที่จะใช้ควบคุมหรือบังคับใช้กฎหมาย การออกกฎหมายควรอยู่บนหลักการที่อิงสภาพความเป็นจริงในพื้นที่และในสังคมที่สามารถบังคับใช้ได้จริง เพื่อสร้าง ความสมดุลและเหมาะสมในการให้เช่ากับระดับของการควบคุมดูแลที่ดี

         3. การถือครองที่ดินและการพัฒนาชนบท

            การเข้าถึงที่ดินและใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นปัจจัยสำคัญในการดำรงชีวิตของคนในชนบทอย่างมีความสุขและยั่งยืน ปัญหาการถือครองที่ดินเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อ ความไม่มั่นคงในการผลิตอาหาร ทำให้โอกาสในการดำรงชีวิตในชนบทอย่างมีความสุขถูกจำกัดและเกิดความยากจน ผลจากการวิจัยเกี่ยวกับการถือครองที่ดินในระยะหลัง พบว่า ประเทศ ที่ทุ่มทรัพยากรเพื่อให้มีโครงสร้างพื้นฐานสำหรับการถือครองที่ดินที่มีประสิทธิภาพ พัฒนา เร็วกว่าประเทศที่ไม่ลงทุน รวมทั้งจะมีความมั่นคงด้านอาหาร สาธารณสุข และสวัสดิการต่างๆ ดีกว่าด้วย และยังพบว่า ครอบครัวและครัวเรือนจำนวนมาก จะยังต้องพึ่งการผลิตอาหาร การกำหนดนโยบายการถือครองที่ดินอาจส่งผลทั้งทางบวกและลบ จึงต้องพิจารณาข้อมูลต่างๆ และประเมินผลการเปลี่ยนแปลงของสภาวะแวดล้อมโดยละเอียด นอกจากนี้ การที่ไม่ผลักดันให้มีการเข้าถึงที่ดินในชนบทจะทำให้เสียค่าใช้จ่ายในการพัฒนาชนบทสูง ในทางตรงกันข้าม หากเปิดโอกาสให้ประชาชนเข้าถึงที่ดิน การพัฒนาจะเป็นไปได้เร็วกว่า
            1. การถือครองที่ดิน
                 การถือครองที่ดินเป็นความสัมพันธ์ระหว่างประชาชน ไม่ว่าจะโดยกฎหมายหรือ ธรรมเนียมประเพณี ระหว่างกลุ่มคนหรือระหว่างบุคคลในเรื่องที่เกี่ยวกับที่ดินเป็นกฎเกณฑ์ ที่เกิดขึ้นในสังคมเพื่อควบคุมพฤติกรรมในการเข้าถึงที่ดิน สิทธิในการใช้ประโยชน์ที่ดิน ระยะเวลาใช้ประโยชน์ และเงื่อนไขในการใช้ประโยชน์ นอกจากนี้ ยังเป็นส่วนสำคัญ ของโครงสร้างทางสังคม การเมืองและเศรษฐกิจ และเป็นการสร้างเครือข่ายผลประโยชน์ต่างๆ
การถือครองที่ดินมีหลายประเภท ได้แก่ การถือครองโดยส่วนตัว ชุมชน สาธารณะ หรือรัฐ ในทางปฏิบัติ สิทธิในที่ดินอาจเป็นไปโดยกลุ่มบุคคลหรือบุคคลแตกต่างกัน สิทธิที่แตกต่างกัน เช่น สิทธิในการขาย ให้เช่า ให้ใช้ประโยชน์ ให้ผ่าน ฯลฯ ซึ่งอาจแบ่งสิทธิดังกล่าวออกเป็นกลุ่มใหญ่ๆ คือ สิทธิในการใช้ประโยชน์ สิทธิในการควบคุม และสิทธิ ในการโอน

             2. การจัดการที่ดิน
                 การจัดการที่ดินสามารถดำเนินการได้โดยกระบวนการหลายชุดเพื่อจัดการข้อมูลเกี่ยวกับสิทธิและการป้องกัน เช่น กระบวนการเกี่ยวกับสิทธิในที่ดิน กระบวนการ เกี่ยวกับกฎเกณฑ์การใช้ที่ดิน กระบวนการในการประเมินราคาที่ดินและเก็บภาษี หากกระบวนการเหล่านี้มีประสิทธิภาพ จะทำให้เกิดความรวดเร็ว ไม่แพง และโปร่งใส ในการจัดการที่ดิน จำเป็นต้องมีผู้รับผิดชอบในการดำเนินการตามกระบวนการต่างๆ เช่น ในส่วนของที่ดิน ชุมชนดั้งเดิม หัวหน้าชุมชนเป็นผู้รับผิดชอบ ในลักษณะที่เป็นทางการ หน่วยงานที่ดินของรัฐและระบบศาลรับผิดชอบ การจัดการอย่างเป็นทางการเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับการพัฒนาเศรษฐกิจ แม้บางประเทศจะเห็นว่า การจัดการอย่างเป็นทางการจำเป็นเฉพาะพื้นที่ที่ชุมชนดั้งเดิม จัดการไม่ได้หรือพื้นที่ที่มีปัญหายากแก่การตกลง แต่หลายประเทศให้ความสำคัญกับการจัดการที่ดินอย่างเป็นทางการมากขึ้น 

             3. การเข้าถึงที่ดิน
                 ประชาชนสามารถเข้าถึงที่ดินได้ในหลายลักษณะ เช่น การซื้อ การถือครอง เกินระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด การเช่า การแบ่งปันผลผลิตในที่ดิน มรดกตกทอด และ การบุกรุก นอกจากนั้น การปฏิรูปที่ดินโดยภาครัฐ อาจเป็นอีกวิธีหนึ่งที่ประชาชนสามารถเข้าถึงที่ดินได้ โดยรัฐนำที่ดินของรัฐมาแบ่งสรรให้คนจนหรือคนที่ไม่มีที่ดิน และมีการชดเชยให้เจ้าของที่ดินในบางกรณีที่รัฐต้องการใช้ที่ดินที่มีเจ้าของอยู่เดิม 

             4. ความมั่นคงในการถือครอง
                 ที่มาของความมั่นคงมีหลายรูปแบบที่แตกต่างกัน เช่น ชุมชนดูแลกันเอง รัฐบาลโดยอำนาจหน้าที่ทางการเมือง ระบบกฎหมายที่เป็นทางการ โครงสร้างของการบังคับ โดยกลุ่มบุคคลในพื้นที่ที่อำนาจรัฐครอบคลุมไปไม่ถึง ความมั่นคงในการถือครองของแต่ละบุคคลจะมาจากหลายแหล่งตามที่กล่าวไว้ข้างต้นรวมกัน อาจถูกท้าทายในหลายรูปแบบ ซึ่งรวมถึงจุดอ่อนของกฎเกณฑ์ กติกาเกี่ยวกับเรื่องนี้ โดยสิทธิอาจถูกตัดทอนให้น้อยลงหรือหมดไป ถ้ารัฐออกกฎที่บังคับไม่ให้มีการเข้าถึงที่ดิน หรืออาจเกิดขึ้นเมื่อสภาพสังคมเปลี่ยนแปลงไป เช่น ผู้ป่วยโรคเอดส์ หรือหญิงม่ายในแอฟริกา อาจสูญเสียสิทธิในการเข้าถึงที่ดิน ถ้าไม่ได้รับสิทธิตกทอดมาจากสามี ตามกฎหมายหรืออาจถูกขับไล่โดยญาติที่เป็นชาย ซึ่งประชาชนอาจสูญเสียสิทธิถือครองหากไม่สนใจในกฎเกณฑ์เกี่ยวกับเรื่องนี้ 

             5. เหตุใดจึงต้องพิจารณาการถือครองที่ดินเพื่อวางแผนออกแบบโครงการ
                 ในการพัฒนาชนบท อาจมีงานบางส่วนที่เกี่ยวกับการถือครองที่ดิน ซึ่งถ้ามี การพัฒนาการจัดการที่ดินให้ดีก็จะช่วยให้บรรลุเป้าหมายในการพัฒนาชนบทได้ดียิ่งขึ้น โดยมีประเด็นปัญหาที่ควรพิจารณา ดังนี้ ในประเด็นสิ่งแวดล้อม การถือครองที่ดิน มีความสัมพันธ์กับสภาวะสิ่งแวดล้อมอย่างใกล้ชิด การถือครองที่ดินอาจมีส่วนช่วยให้เกิด การอนุรักษ์สิ่งแวดล้อม หรืออาจทำให้สิ่งแวดล้อมเสียหายก็ได้ ในประเด็นเพศผู้ถือครองนั้น สังคมส่วนใหญ่ หญิงมีโอกาสเข้าถึงที่ดินในชนบทและทรัพยากรธรรมชาติไม่เท่ากับชาย การเพิ่มสิทธิเข้าถึงที่ดินของสตรี หมายถึง การแก้ไขกฎหมายและนโยบาย วัฒนธรรมและ ธรรมเนียมปฏิบัติซึ่งไม่ใช่เรื่องง่าย นอกจากนี้ ยังมีประเด็นปัญหาที่ควรพิจารณาในเรื่อง ความขัดแย้ง การย้ายถิ่นที่อยู่และกระบวนการแก้ไขปัญหา เนื่องจากความพยายาม ในการควบคุมและการใช้ที่ดินอาจนำไปสู่ความขัดแย้งได้เสมอ ในหลายประเทศการแก้ไขปัญหาความขัดแย้งอย่างเป็นทางการยังมีสภาพอ่อนแอ ขาดประสิทธิภาพ ศาลรับคดีมากเกินกว่า ที่จะพิจารณาตัดสินให้ทันต่อเหตุการณ์ได้ คดีเกี่ยวกับที่ดินจึงอาจค้างการพิจารณาเป็นเวลาหลายปี ทำให้หลายประเทศแก้ปัญหาตัวกลไกด้วยการจัดตั้งศาลเพื่อพิจารณาคดีที่ดิน เป็นการเฉพาะ

             6. ข้อเสนอแนะ
                  การกระจายอำนาจในการกำกับดูแลจากรัฐบาลลงไปที่ท้องถิ่นเป็นประเด็นสำคัญ ที่รัฐบาลควรมีส่วนร่วม โดยการพิจารณาในระยะแรก ควรคำนึงถึงความซับซ้อนในเรื่อง การถือครองที่ดิน กลยุทธ์ของฝ่ายที่เกี่ยวข้อง ลักษณะเฉพาะของการพัฒนาการปรับปรุง กรอบของการถือครองที่ดินตั้งแต่เริ่มต้นจะช่วยลดปัญหา และสร้างความชัดเจนของปัญหาได้ดี
การปรับปรุงแนวทางการจัดการที่เกี่ยวกับการถือครองที่ดินในส่วนที่เกี่ยวข้องกับสิ่งแวดล้อม ความเสมอภาคทางเพศ การแก้ไขข้อขัดแย้ง การพัฒนาเศรษฐกิจ ไม่เป็นแต่เพียงการเปลี่ยนแปลงกฎหมายและกระบวนการเท่านั้น หากแต่เป็นการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของอำนาจภายในครอบครัว ภายในชุมชน และภายในประเทศ ผู้ที่มีหน้าที่วางแผนโครงการต่างๆ จึงต้องระลึกถึงผลกระทบที่จะเกิดขึ้นอยู่เสมอ

         4. เพศและการเข้าถึงที่ดิน

            การเข้าถึงที่ดิน รวมทั้งทรัพยากรธรรมชาติ เช่น น้ำ ต้นไม้ และสิ่งที่จำเป็นสำหรับ การดำรงชีวิต เป็นประเด็นหลักที่มีความสำคัญต่อการดำรงชีวิตของประชาชนและการพัฒนาชุมชน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในเรื่องการผลิตอาหาร สตรี คนสูงอายุ ชนกลุ่มน้อยและผู้ด้อยโอกาสบางกลุ่มอาจอยู่ในสภาพเสี่ยงในการปฏิรูปที่ดินหรือโครงการจัดการที่ดิน หลายๆ โครงการ ยิ่งเมื่อที่ดินมีราคาสูงขึ้นอันเนื่องมาจากการลงทุนภายนอก สตรีมักถูกจำกัดสิทธิหรืออาจสูญเสียผลประโยชน์ที่เคยได้ ในหลายชุมชนการเข้าถึงทรัพยากรที่ดินถูกควบคุมโดยกฎหมายทั่วไปและกฎหมายชุมชน บางครั้งมีความขัดแย้งระหว่างกฎหมายใหม่กับกฎหมายดั้งเดิม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในประเด็นสิทธิเหนือที่ดิน ส่วนมากจะต้องถือกฎหมายท้องถิ่นมากกว่ากฎหมายทั่วไป การจัดการที่ดินจึงต้องคำนึงถึงความเสมอภาคในเรื่องการถือครองที่ดิน ไม่ควรถือเพศ อายุ สุขภาพ หรือระดับการศึกษา เป็นข้อจำกัดในการจัดการที่ดิน
            โครงการที่ได้รับการสนับสนุนงบประมาณส่วนใหญ่ มุ่งเน้นการจัดการสิทธิเหนือที่ดิน แต่ไม่ได้ให้ความสำคัญกับการผังเมือง และการบังคับใช้ผังเมือง การประเมินค่าที่ดิน การเก็บภาษีโครงการจัดการที่ดินบางโครงการ มีวัตถุประสงค์ที่จะให้การถือครองมีความมั่นคงมากขึ้น แต่โครงการเหล่านี้ก็ไม่ได้แก้ไขปัญหาได้ทั้งหมด หลายโครงการพยายามหาคำตอบ ที่หลากหลายในการเข้าถึงที่ดินโดยการสร้างความเสมอภาคทางเพศที่จะก่อให้เกิดประโยชน์ต่อครอบครัว ชุมชน และประเทศชาติ โดยเพิ่มโอกาสทางเศรษฐกิจ เพิ่มการลงทุนในการผลิตอาหารและที่ดิน เพิ่มความมั่นคงภายในครอบครัว ในช่วงที่มีการเปลี่ยนผ่านทางเศรษฐกิจและสังคมทำให้ความเป็นอยู่ดีขึ้น การใช้ประโยชน์ที่ดินดีขึ้น ทั้งหลายเหล่านี้จะเกิดผลสำเร็จได้ ก็ต่อเมื่อมีการสร้างความเสมอภาคทางการจัดการในชายและหญิง ผู้ที่มีอำนาจในการตกลงใจและทีมงานโครงการควรจะต้องทราบถึง

  1. คุณภาพและการกระจายสิทธิในที่ดิน
  2. ข้อจำกัดทางเศรษฐกิจและวัฒนธรรมต่อการเข้าถึงที่ดิน
  3. ประโยชน์ที่จะได้รับจากการให้สตรีเข้าไปมีส่วนร่วมเท่าเทียมกับชาย
  4. ทางเลือกในการเปิดโอกาสให้เกิดความเสมอภาคในการเข้าถึงที่ดิน
  5. ผลจากการดำเนินมาตรการต่างๆ

             โครงการที่พยายามเปลี่ยนแปลงการเข้าถึงที่ดินโดยให้หญิงเข้าไปมีสิทธิเท่าเทียม กับผู้ชายอาจกระทบต่อวัฒนธรรมหรือขนบธรรมเนียมปฏิบัติดั้งเดิม ผู้ที่มีหน้าที่จัดการที่ดิน จึงต้องระลึกถึงประเด็นนี้และเข้าใจอยู่เสมอว่า ปัญหาเรื่องการถือครองที่ดิน มีความซับซ้อน และหลากหลายมากขึ้นทั่วโลก จึงจำเป็นต้องศึกษาให้ละเอียดมากขึ้น ซึ่งเท่ากับการทำให้ ระบบการจัดการทรัพย์สินเกิดประโยชน์ต่อทุกภาคส่วนในสังคม

         5. ระบบภาษีทรัพย์สินชนบทในยุโรปกลางและยุโรปตะวันออก

             ภาษีทรัพย์สินเป็นส่วนสำคัญในการสร้างความกินดีอยู่ดีในชนบทและชุมชน เป็นภาษีที่โปร่งใส จัดการได้โดยมีค่าใช้จ่ายต่ำ เก็บได้อย่างมีประสิทธิภาพและเป็นที่ยอมรับในกลุ่ม ผู้มีหน้าที่เสียภาษี ภาษีทรัพย์สินจึงเป็นรายได้ที่เหมาะสมสำหรับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นนำไปบริหารจัดการในสิ่งที่จำเป็นสำหรับท้องถิ่น หลายประเทศในยุโรปกลางและยุโรปตะวันออก มีระบบจัดเก็บภาษีทรัพย์สิน โดยทุกฝ่ายมีความเข้าใจข้อดีของเรื่องนี้ แต่การดำเนินการยังมีปัญหาอยู่พอสมควร โดยเฉพาะการขาดแคลนผู้เชี่ยวชาญ บางประเทศตลาดทรัพย์สินยังไม่เข้มแข็ง ซึ่งหากจัดการให้ดีภาษีทรัพย์สินจะเป็นแหล่งรายได้ที่แน่นอนและลดโอกาสการทุจริตได้มาก
            การปฏิรูปการจัดเก็บภาษีส่วนใหญ่ใช้เวลานาน ภาษีทรัพย์สินก็เช่นกัน ขั้นตอนที่ต้องใช้เวลานานที่สุด คือ การระดมความคิดเห็นสาธารณะและการกำหนดนโยบาย ถ้าสองขั้นตอนนี้ผ่านไปได้ด้วยดี กระบวนการขั้นต่อไปก็สามารถดำเนินไปได้ภายในเวลาประมาณ 2 ปี ซึ่งรวมแล้วตั้งแต่เริ่มคิดวางแผนจนถึงการปฏิบัติน่าจะใช้เวลาประมาณ 5 ปี ขั้นตอนที่ยากที่สุด คือ กระบวนการประเมิน ซึ่งอาจใช้เวลามากถึง 3 ปี ขั้นตอนที่สำคัญที่สุด คือ การกำหนด อัตราภาษี หากอัตราภาษีต่ำเกินไป ระบบจัดเก็บภาษีจะขาดประสิทธิภาพ ฉะนั้น อัตราภาษี ที่เหมาะสมควรจะต้องรับรองการหารายได้เพื่อนำไปใช้ ในการบริหาร แต่ถ้าสูงเกินไปจะทำให้จัดเก็บได้ยาก
             การเก็บภาษีทรัพย์สิน ฝ่ายการเมืองต้องตกลงใจบนฐานข้อมูลที่รวบรวมได้จากทั่วโลก โดยนำระบบที่ใช้ได้ผลมาเป็นตัวอย่าง และหาข้อยุติให้ได้ก่อนว่า แนวคิดในการเก็บ ภาษีทรัพย์สินเป็นอย่างไร เก็บไปเพื่ออะไร สอดคล้องกับนโยบายรัฐบาลหรือไม่ เป็นส่วนหนึ่งของแนวทางการกระจายอำนาจหรือไม่ จะมีผลกระทบทางสังคมและเศรษฐกิจ มากน้อยเพียงใด คำตอบสำหรับคำถามเหล่านี้จะเป็นคำตอบสำหรับการดำเนินการเก็บภาษี โดยมีประเด็นที่ต้องการตรวจสอบ ดังนี้

  1. การกำหนดขอบเขตของภาษี
  2. ความรับผิดชอบและผลประโยชน์จากการจัดการ มีอยู่หลายขั้นตอน คือ

             1) การเริ่มต้นทางกฎหมายโดยรัฐบาลกลาง
             2)  การประเมินและหาทางเลือกในการกำหนดผู้รับผิดชอบในเรื่องนี้
             3)  กฎหมายควรกำหนดอัตราภาษีให้ชัดเจน
             4)  กำหนดผู้รับผิดชอบในการจัดเก็บ
             5)  กำหนดผู้รับประโยชน์จากการเก็บภาษี

             โดยเนื้องานแล้ว องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นสามารถรับภาระในการดำเนินการ ตามขั้นตอนดังกล่าวได้เกือบทุกขั้นตอน แต่ในทางปฏิบัติ รัฐบาลกลางมักไม่ประสงค์ที่จะให้เสรีแก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น จึงอาจกล่าวได้ว่า ภาษีที่ดินและทรัพย์สินเป็นเรื่องที่สามารถดำเนินการได้ในทางเทคนิคและจะเกิดประโยชน์ทางเศรษฐกิจในชนบท แต่จะเกิดขึ้นได้หรือไม่ย่อมขึ้นอยู่กับความชัดเจนทางการเมืองของประเทศนั้นๆ เป็นสำคัญด้วย

          6. การออกแบบโครงการนำร่องในการรวมที่ดินในยุโรปกลางและยุโรปตะวันออก

             พื้นที่ชนบทในยุโรปกลางและยุโรปตะวันออกได้เสื่อมโทรมลงอย่างต่อเนื่อง ตราบใดที่ยังไม่มีแผนงานหรือโครงการบูรณาการในการแก้ไขปัญหา โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ปัญหาที่นาขนาดเล็กนับล้านแปลงที่กระจายอยู่ทั่วไป ความไม่เท่าเทียมระหว่างพื้นที่เมือง กับพื้นที่ชนบทนับวันจะมากขึ้น หมู่บ้านในชนบทจึงถูกทิ้ง เพราะขาดความเอาใจใส่ของภาครัฐในเรื่องโครงสร้างพื้นฐาน ทำให้ผลิตผลทางการเกษตรตกต่ำลง การรวมที่ดินแปลงเล็กๆ เข้าด้วยกันเป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพชั้นหนึ่งในการพัฒนาชนบท การทำให้ที่นา กลายเป็นผืนใหญ่ขึ้น จำนวนผืนนาลดลง ช่วยในการสร้างขีดความสามารถในการแข่งขันได้ การรวมที่ดินช่วยในการปรับปรุงโครงสร้างการถือครองที่ดินที่กระจัดกระจายอยู่ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเจ้าของเดียวแต่กระจายอยู่ห่างไกลกัน หรือที่ดินผืนใหญ่แต่มีหลายเจ้าของ และสิทธิครอบครองหลายรูปแบบในผืนเดียวกัน หลายประเทศในยุโรปกลางและยุโรปตะวันออกแสดงความสนใจในการนำแผนงานการรวมที่ดินเข้ามาใช้ในการพัฒนาคุณภาพชีวิตในชนบท ซึ่งในระยะยาว จำเป็นต้องมีระบบที่สมบูรณ์ในการดำเนินการ สำหรับระยะสั้น การให้ความรู้และการทดลองทำ อาจเป็นจุดเริ่มต้นที่ดีในการพัฒนากลยุทธ์ที่จะช่วยให้นำไปสู่การดำเนินการในกรอบใหญ่ได้

แนวทางการรวมที่ดิน
             การรวมที่ดินอย่างสมบูรณ์แบบ หมายถึง การดำเนินการที่ครอบคลุมทุกมิติ ในการพัฒนาชนบท แบ่งเป็นขั้นตอนได้ดังนี้ การริเริ่มโครงการ การออกแบบโครงการ การรวบรวมข้อมูลสถานภาพปัจจุบัน การวิเคราะห์และจัดทำรายละเอียดของแผนงาน การนำแผนไปสู่การปฏิบัติ และขั้นตอนการสรุป ในการดำเนินการตามแนวทางนี้จำเป็นต้องกำหนดความรับผิดชอบแต่ละระดับให้ชัดเจน กำหนดให้หน่วยงานต่างๆ ต้องเข้ามามีส่วนร่วม ในการดำเนินการ ต้องมีการกระจายอำนาจไปสู่ท้องถิ่นโดยกำหนดผู้แทนของกลุ่มเกษตรกร และสังคมที่จะเข้ามามีส่วนรับผิดชอบ รวมทั้งเน้นการมีส่วนร่วมของทุกคนในพื้นที่ นอกจากนี้ การรวบรวมข้อมูลข่าวสารและการประชาสัมพันธ์เป็นสิ่งที่สำคัญมาก รวมทั้ง ต้องมีกลไก นำการเจรจากรณีที่มีความขัดแย้ง ไม่ให้ใครเสียประโยชน์ไปมากกว่าเดิม ที่สำคัญโครงการต้องมีประสิทธิภาพและคุ้มค่า และมีการบริหารโครงการที่ดี
             ลักษณะของการรวมที่ดิน อาจเป็นการรวมที่ดินอย่างง่ายโดยเน้นด้านการเกษตร อาจมีการแลกเปลี่ยนที่ดินหรือจัดสรรที่ดินเพิ่มเติมจากธนาคารที่ดิน โดยไม่รวมงานโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ หรืออาจเป็นการรวมที่ดินเป็นกลุ่มตามความสมัครใจ ซึ่งมักเป็นโครงการเล็กๆ ที่ทุกฝ่ายยินยอมเข้าร่วมด้วยความสมัครใจ การรวมที่ดินลักษณะนี้เหมาะสำหรับชุมชนเล็กๆ ที่มีปัญหาไม่มาก เช่น ในเดนมาร์ก การรวมที่ดินเกือบทั้งหมดใช้รูปแบบนี้ บางโครงการ มีเจ้าของที่ดินเข้าร่วม 50 ราย บางโครงการอาจสูงถึง 100 ราย อีกลักษณะ คือ การรวมที่ดินเฉพาะราย รัฐไม่เข้าไปเกี่ยวข้องโดยตรง เป็นการรวมที่ดินที่ไม่เกี่ยวข้องกับสิ่งอำนวย ความสะดวกสาธารณะ และอยู่บนพื้นฐานของการตกลงกันอย่างไม่เป็นทางการ
             การรวมที่ดินเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อให้เกิดความมั่นใจว่า ชาวนาและคนที่อยู่ในชนบท จะได้รับการสนับสนุนและได้รับทรัพยากรที่จำเป็นในการพัฒนาผลิตภาพทางการเกษตร และในการปรับโครงสร้างทางการเกษตร ทั้งนี้ กลยุทธ์ในการรวมที่ดินจะต้องกล่าวถึง ความหลากหลายของสังคมชนบท และต้องพิจารณาสิ่งที่เกี่ยวกับการเกษตรกับส่วนที่ ไม่เกี่ยวกับการเกษตรไปพร้อมๆ กัน นอกจากนี้ ยังต้องคำนึงถึงการคุ้มครองและอนุรักษ์สิ่งแวดล้อม วิธีการแก้ไขปัญหาที่แตกต่างกันในชุมชนที่แตกต่างกัน โดยคำนึงถึงสภาพแวดล้อมในพื้นที่นั้นๆ ทางด้านการเกษตร สังคม เศรษฐกิจ และสิ่งแวดล้อม เพื่อประโยชน์ของคนชนบท ในขณะเดียวกัน แผนงานการรวมที่ดินจะต้องคำนึงถึงลำดับความสำคัญเร่งด่วนในระดับชาติและระดับรองลงมา เช่นเดียวกับลำดับความสำคัญเร่งด่วนของท้องถิ่น รวมถึงประเด็น ปัญหาเชิงสถาบัน (ระดับงาน) ประเด็นด้านการเงิน ประเด็นด้านกฎหมาย การเสริมสร้าง ขีดความสามารถ และความร่วมมือกับนานาชาติ

         7. การเข้าถึงที่ดินในชนบทและการจัดการที่ดินหลังจากความขัดแย้งที่รุนแรง

            การเข้าถึงที่ดินได้อย่างมั่นใจเป็นปัจจัยวิกฤติในการขจัดความอดอยากและ ความยากจน หลังจากเกิดความขัดแย้งที่รุนแรงไปแล้ว การที่จะเข้าถึงที่ดินได้อย่างมั่นใจ มักไม่ใช่เรื่องง่าย และมีความซับซ้อนอยู่มาก ถ้าจัดการได้ถูกต้องตรงเป้า ย่อมหมายถึง ผลสำเร็จที่จะนำความสงบสุขอย่างยั่งยืนมาสู่พื้นที่

            ความขัดแย้งที่รุนแรงมักเกิดขึ้นในประเทศที่ยากจน ส่วนใหญ่มีสาเหตุที่ซับซ้อน เช่น การแย่งชิงที่ดินและทรัพยากรธรรมชาติอื่นๆ เช่น น้ำมัน เพชร ป่าไม้ ฯลฯ นอกจากนี้ ยังเกิดจากการปกครองที่ขาดธรรมาภิบาล ปัญหาสังคม เศรษฐกิจ การเมือง การแบ่งแยกคนเป็นกลุ่มน้อย กลุ่มใหญ่ ความไม่สงบเรียบร้อยในประเทศเพื่อนบ้าน หรือเกิดจากการที่ผู้นำกลุ่มไม่ประสงค์ ที่จะเจรจาหาข้อยุติแบบสันติวิธี และเมื่อเหตุรุนแรงทวีขึ้นผู้นำจะไม่สามารถควบคุมสถานการณ์ไว้ได้

            ความขัดแย้งที่รุนแรงจะส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับการถือครองที่ดินและ การจัดการ รวมทั้งอาจมีการเปลี่ยนแปลงพลังอำนาจในสังคมและนำไปสู่การแก่งแย่งที่ดินด้วย ทั้งนี้ ระหว่างที่เกิดความขัดแย้ง ประชาชนอาจสูญเสียที่ดินได้ในหลายลักษณะ เช่น ถูกเจ้าหน้าที่ผู้ปกครองใช้อำนาจบังคับให้ออกจากที่ดิน เจ้าของที่ดินที่มีอิทธิพลอาจใช้กำลังบังคับให้ออกจากที่ดิน หรือประชาชนละทิ้งที่ดินเองเพื่อหนีภัย เป็นต้น และในระหว่างนี้ ข้อมูลที่ดินอาจถูกทำลายเพื่อประโยชน์ของกลุ่มคนหรือเพื่อป้องกันไม่ให้ฝ่ายตรงข้ามได้ใช้ประโยชน์จากข้อมูล ทำให้เอกสารข้อมูลที่เหลืออยู่จะต้องได้รับการตรวจสอบอย่างละเอียด เพราะอาจ มีความไม่ถูกต้องในเรื่องเจ้าของที่ดิน จึงจำเป็นต้องออกกฎหมายใหม่ ซึ่งอาจทำให้ผู้พิพากษาและเจ้าหน้าที่อื่นๆ ไม่มั่นใจว่าควรใช้กฎหมายฉบับใดมาบังคับคดี

            การเข้าถึงที่ดินได้อย่างแน่นอนมั่นคง รวมทั้งทรัพยากรธรรมชาติอื่นๆ จึงเป็นปัจจัยวิกฤติในการฟื้นฟูประเทศหลังความขัดแย้งที่รุนแรง ซึ่งปัญหาเกี่ยวกับการเข้าถึงที่ดินหลัง ความขัดแย้งรุนแรงมีขอบเขตกว้างขวางและมีข้อจำกัดมาก ในกรณีนี้ เจ้าหน้าที่จัดการที่ดินจะเป็นผู้ที่มีบทบาทสำคัญต่อการอำนวยความสะดวกในการเจรจา การประสานงาน และการมี ส่วนร่วมในการเข้าถึงที่ดิน นอกจากนี้ เจ้าหน้าที่จัดการที่ดินในฐานะที่ปรึกษายังสามารถดำเนินการในเรื่องการประสานงานระหว่างรัฐบาล องค์การสากล และ NGO รวบรวมผลงาน ต่อรัฐบาล ส่งเสริมการศึกษาและการเสวนาสาธารณะ กำหนดประเด็นปัญหาวิกฤติและสนับสนุนการกำหนดนโยบาย การจัดทำระบบงาน การส่งเสริมกระบวนการยุติธรรมและสิทธิมนุษยชนได้ หรือให้การจัดการที่ดินมีประสิทธิภาพ

         8. ปัญหาที่ดินปนเปื้อนมลพิษ

               1. บทนำ
                    หลังจากสงครามโลกครั้งที่ 2 การเวนคืนที่ดินและพัฒนาพื้นที่ซ้ำเปลี่ยนเป้าหมาย จากพื้นที่ที่ถูกระเบิดถล่มไปยังโรงงานร้าง ชุมทางรถไฟ อู่ต่อเรือ และเหมืองที่ถูกทิ้งร้างเนื่องจากความก้าวหน้าทางเศรษฐกิจและเทคโนโลยี รวมไปถึงเขตที่พักอาศัยของคนงาน ตั้งแต่ยุคปฏิวัติอุตสาหกรรม ในช่วงแรก สิ่งที่น่าเป็นห่วงสำหรับพื้นที่เหล่านี้ คือ การใช้ประโยชน์ไม่คุ้มค่า เศรษฐกิจในพื้นที่ถดถอยและความต้องการเงินทุนเพื่อฟื้นฟูสภาพและสร้างงาน สร้างรายได้ โดยได้มีการแบ่งที่ดินที่ถูกใช้ช่วงระหว่างสงครามโลกออกเป็น “พื้นที่ สีน้ำตาล” กับ “พื้นที่สีเขียว” “พื้นที่สีน้ำตาล” หมายถึง ที่ดินที่มีการพัฒนาไว้ก่อนหน้านี้แล้วและมีอาคารต่างๆ ที่ไม่เอื้อต่อการสร้างและดำเนินธุรกิจใหม่ๆ และมีศักยภาพในการแข่งขัน น้อยกว่า “พื้นที่สีเขียว” เพราะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการปรับสภาพที่ดินให้เหมาะสมกับการใช้ต่อไป ซึ่ง “พื้นที่สีเขียว” ไม่ต้องประสบกับปัญหาเหล่านี้ ยิ่งไปกว่านั้น ในปัจจุบัน มีความตื่นตัวในการอนุรักษ์สภาพแวดล้อมซึ่งเท่ากับขยายปัญหาให้กว้างขึ้นอีก โดยเฉพาะสารเคมีใน โรงงานเก่า ทั้งสารเคมีที่เก็บไว้ในฐานะของเสียหรือสารเคมีที่ปนเปื้อนอยู่ในดิน ดังนั้น พื้นที่อุตสาหกรรมเก่าที่เคยเป็นแหล่งชุมชนและที่อยู่อาศัยที่มีความสำคัญเชิงประวัติศาสตร์จึงประสบปัญหาขาดเงินลงทุนเพื่อพัฒนาและสร้างรายได้ ที่ดินปนเปื้อนสารพิษเหล่านี้จึงเป็นปัญหา ทั้งในแง่เศรษฐศาสตร์ สังคม และการเมือง

                    สหรัฐอเมริกาได้ออกกฎหมายว่าด้วยปัญหาพื้นที่สีน้ำตาลก่อนประเทศอื่น ตามด้วยอังกฤษที่ปรับปรุงโครงการที่เริ่มตั้งแต่ปี 1966 แต่ประเทศอื่นๆ ในยุโรปกลับไม่ให้ความสำคัญกับการออกกฎหมายดังกล่าว นอกจากนี้ ยังไม่มีข้อมูลหรือผลประเมินของระเบียบจัดการมลพิษหรือการนำ “พื้นที่สีน้ำตาล” กลับมาใช้ใหม่แต่อย่างใด

                    ปัญหาที่ดินปนเปื้อนมลพิษอาจแบ่งได้เป็นสองแง่ คือ ความรุนแรงของปัญหาและวิธีการจัดสรรภาระการบำบัดให้แก่กลุ่มต่างๆ โดยสิ่งสำคัญซึ่งเป็นวัตถุประสงค์หลักของการศึกษา คือ การกำหนดขอบเขตของนโยบายรัฐว่า จะบำบัดมากน้อยเพียงใด ค่าใช้จ่าย ในส่วนนี้ขึ้นอยู่กับมาตรฐานความสะอาดและเทคโนโลยีที่ใช้ในการบำบัดมลพิษ ทั้งนี้ มาตรฐานอาจไม่เหมือนกันในแต่ละประเทศ หรือแม้แต่ในประเทศเดิม ในช่วงเวลาต่างกัน ปัญหาที่ดินปนเปื้อนมลพิษจึงมีทั้งประเด็นว่า ใครเป็นผู้รับผิดชอบและจะรับผิดชอบเท่าใด

                      1)  ขอบเขตของปัญหาที่ดินปนเปื้อนมลพิษ
                            ประเทศอุตสาหกรรมทั้งหมดจะต้องแก้ไขสภาพของที่ดิน (Depredations) ที่เปลี่ยนแปลงไป ปริมาณที่ดินปนเปื้อนมลพิษอาจเปลี่ยนแปลงได้ตามปริมาณพื้นที่ประเทศ ลักษณะการถือครองที่ดิน และขอบเขตการตรวจหามลพิษ จำนวนที่ดินและพื้นที่ปนเปื้อน มีความสำคัญมาก แต่ว่าหลายชาติยังไม่ได้ดำเนินการแก้ปัญหาที่ดินปนเปื้อนอย่างเป็นรูปธรรม หรือไม่สามารถระบุระดับความรุนแรงของปัญหาได้ สหภาพยุโรปได้ประเมินตัวเลขที่ดินปนเปื้อนมลพิษไว้ที่ 30,000 ตารางไมล์ เป็นการวัดขอบเขตการปนเปื้อนด้วยพื้นที่ ในขณะที่สหรัฐอเมริกาวัดด้วยจำนวนแปลงที่ดิน ซึ่งความแตกต่างนี้แสดงให้เห็นถึงแนวทางนโยบายและทัศนคติของแต่ละประเทศ การระบุเป็นจำนวนแปลงเป็นการกำหนดให้ผู้ถือครองพื้นที่เป็น ฝ่ายรับผิดชอบในการบำบัด ส่วนการวัดเป็นพื้นที่จะถือว่าเป็นความรับผิดชอบของสังคมส่วนรวม โดยไม่สนใจว่าใครเป็นผู้ถือครองที่ดินปนเปื้อนอยู่

                      2) ผู้ได้รับผลกระทบจากค่าใช้จ่ายและความล่าช้าในการบำบัดที่ดิน ปนเปื้อนมลพิษ
                           โรงงานอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ในเขตเมืองในช่วงครึ่งแรกของศตวรรษที่ 20 เป็นสาเหตุหลักของสภาวะมลพิษปนเปื้อนในดิน จึงอาจกล่าวได้ว่า หากไม่นับมลพิษจาก เหมืองแร่ ปัญหาที่ดินปนเปื้อนมลพิษเป็นปัญหาที่พบเฉพาะในเขตเมืองเท่านั้น ความเสียหายใดๆ ที่เกิดขึ้นในตัวเมืองย่อมกระทบต่อผู้อยู่อาศัยและธุรกิจในเมืองนั้น การปนเปื้อนเฉพาะที่ ที่อาจหันเหการลงทุนออกไปย่อมมีผลกระทบต่อเมืองซึ่งมีลักษณะเป็นทรัพยากรร่วม (Common Pool Resources – CPR)

                           ผลกระทบของนโยบายว่าด้วยที่ดินปนเปื้อนมลพิษต่อ CPR เป็นปัจจัยชี้วัดความสำเร็จของนโยบายนั้น แนวทางแก้ปัญหาอาจเป็นการบังคับให้ผู้ปล่อยมลพิษเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายและการบำบัด แต่หากไม่สามารถปรับสภาพความเสียหายให้สอดคล้องกับเศรษฐกิจและการลงทุนได้ก็อาจไม่นับเป็นการแก้ปัญหาที่สมบูรณ์ แนวคิดนี้เป็นแนวคิดเจาะลึกมากกว่าแนวทางแก้ปัญหาที่ดินปนเปื้อนที่เหมาะสม เพราะกำหนดขอบเขตของชุมชนที่ได้รับผลกระทบว่ามีมากกว่าผู้ที่อยู่รอบบริเวณปนเปื้อน ค่าความเสียหายทางเศรษฐกิจที่ประเมินได้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของผลกระทบจากการปล่อยมลพิษ ลงสู่พื้นที่อย่างต่อเนื่องเท่านั้น การเสื่อมสภาพของ CPR มีผลกระทบต่อกลุ่มต่างๆ ในรูปแบบ ที่แตกต่างกัน เช่น กลุ่มผู้ครอบครองและผู้ให้เช่าที่ดิน ที่ปนเปื้อนมลพิษหรือครอบครองที่ดินใกล้เคียงกับบริเวณที่ปนเปื้อน กลุ่มผู้ลงทุนและพัฒนาที่ดิน กลุ่มผู้อยู่อาศัยในเขตเมืองที่ต้องประสบกับความสูญเสียทางเศรษฐกิจ เนื่องจากพื้นที่ถูกปล่อย ทิ้งร้างขยายขอบเขตไปยัง “พื้นที่สีเขียว” กลุ่มผู้เสียภาษีทั้งหมดในชาติ กลุ่มผู้อนุรักษ์ทุกกลุ่ม ที่กล่าวข้างต้นเป็นผู้ชดใช้ค่าเสียหายจากมลพิษทั้งสิ้น ปัญหาที่ดินปนเปื้อนมลพิษและ “พื้นที่ สีน้ำตาล” ทิ้งร้างจึงไม่ใช่ปัญหา “ในตัวเมือง” เท่านั้น แต่เป็นปัญหาที่ส่งผลกระทบต่อรัฐและเศรษฐกิจในองค์รวมด้วย

              2.  มิติของเนื้อหานโยบายเกี่ยวกับที่ดินปนเปื้อนมลพิษในระดับชาติ
                   1) บริบทกฎหมาย - การเมืองของรัฐ
                        สหรัฐอเมริกาเป็นประเทศที่คำนึงถึงตลาดมากที่สุด โดยแทบไม่มีการควบคุมพื้นที่การลงทุนเลย ในขณะที่อังกฤษเป็นประเทศคำนึงถึงตลาดมากที่สุดในกลุ่มสมาชิก EU ตามด้วยเบลเยียม ส่วนประเทศที่เหลือยังพึ่งรัฐเป็นผู้นำในกิจกรรมทางเศรษฐกิจค่อนข้างมาก ทั้งนี้ อาจเป็นเพราะแนวคิดที่ว่า ถ้าใช้แนวทางผู้รับผิดชอบบำบัดรับผิดชอบเองเป็นรายๆไป จะสร้างปัญหาเรื่องค่าใช้จ่ายที่ไม่แน่นอนและมีโอกาสฟ้องร้องกันเองระหว่างหน่วยงานเอกชนมากขึ้น ในขณะที่แนวทางรัฐเป็นผู้รับผิดชอบหลักจะทำให้ผู้ใช้ที่ดินไม่มีแรงจูงใจใหม่ๆ ด้านเศรษฐกิจจึงต้องแบ่งภาระความรับผิดชอบให้สมดุลกัน

                         แนวทางนโยบายการนับพื้นที่ (Spatial) มีทั้งแบบนับตามเขต (Region) และนับตามแปลง (Site) การเลือกใช้แนวทางควรจะขึ้นอยู่กับลักษณะของมลพิษและรูปแบบการใช้ที่ดินในอดีตมากกว่า ในกรณีที่ประเทศมีอัตราการใช้พื้นที่สูง เช่น ในยุโรปอาจจะใช้ แบบนับตามเขต

                         มาตรฐานการบำบัด มีแนวทางอย่างกว้างๆ แบ่งเป็น กำหนดให้บำบัด จนไม่เหลือมลพิษเลย (เทียบเท่าที่ดินก่อนใช้งาน) ซึ่งจะกำจัดความเสี่ยงไปได้โดยสิ้นเชิง แต่สิ้นเปลืองค่าใช้จ่ายมากที่สุด และกำหนดมาตรฐานการบำบัดให้เหมาะสมกับรูปแบบการใช้พื้นที่ในอนาคต เช่น มาตรฐานสูงสำหรับเขตที่อยู่อาศัยหรือโรงเรียน และต่ำลงมาสำหรับ เขตอุตสาหกรรม แต่ในระยะยาวอาจมีปัญหาด้านการเก็บประวัติหรือในกรณีที่รูปแบบ การใช้ที่ดินเปลี่ยนไป

                   2)  ทิศทางการควบคุมเกี่ยวกับการใช้พื้นที่
                         ความมีเอกสิทธิ์ (Exclusivity) ในสิทธิ์ถือครองที่ดิน แบ่งได้เป็น 2 กรณี คือ อำนาจของผู้ถือครองที่ดินที่สามารถทำอะไรกับที่ดินก็ได้ และสิทธิ์ของผู้ที่ไม่ได้ถือครองที่จะเข้าถึงและใช้พื้นที่นั้น สำหรับแนวคิดของการ “บุกรุก” มีทั้งแบบที่ห้ามคนนอกเข้าโดยเด็ดขาดกับยอมให้เข้าได้อย่างอิสระตราบใดที่ไม่ทำลายทรัพย์สินในที่ดิน ยิ่งระเบียบอนุโลมให้มากเท่าใด การกำหนดมาตรฐานการบำบัดก็จะยิ่งยากขึ้นเท่านั้น

                               ก)  แนวทางจัดระเบียบที่ดิน (Zoning) มีสองมิติ ได้แก่ ผลผูกพัน ทางกฎหมายของโซน แผนพัฒนาที่ดิน และแผนการสร้างอาคาร ประเทศส่วนใหญ่ในยุโรปภาคพื้นทวีปใช้ระบบ Roman Law ซึ่งแผนใดๆ ถือว่า มีผลผูกพันทางกฎหมาย ในขณะที่อังกฤษ ไอร์แลนด์ และสหรัฐอเมริกาใช้ระบบ Discretionary กล่าวคือ แผนการใช้ที่ดิน มีลักษณะชี้นำมากกว่าจะมีผลบังคับผูกพันทางกฎหมายจริงจัง อีกมิติหนึ่ง คือ แนวทาง การจัดแบ่งโซนมีสองแนวทางด้วยกัน คือ Hierarchical คือ การจัดโซนโดยจำกัดตาม ความหนาแน่นของการใช้งาน และ Exclusionary คือ การจัดตามวัตถุประสงค์การใช้งาน และแบ่งแยกอย่างเด็ดขาด

                               ข)  การควบคุมการใช้พื้นที่โดยภาครัฐมีทั้งแบบ Presumptive Permission to Act ที่ให้สิทธิ์ผู้ถือครองกระทำการใดๆ กับพื้นที่ก็ได้ และ Active Permission to Act คือ รัฐมีสิทธิควบคุมรูปแบบการใช้พื้นที่ การกระทำใดๆ ต้องขออนุญาตจากภาครัฐก่อนเสมอ อำนาจรัฐในการยึดและเวนคืนที่ดินแตกต่างกันไปตามกรณี

                               ค)  ขอบเขตการอนุรักษ์และพัฒนา มีข้อจำกัดด้านสถาปัตยกรรม คือ การอนุรักษ์อาคารเก่าและจำกัดลักษณะของอาคารใหม่ ยิ่งอาคารเก่าและอาคารประวัติศาสตร์มีจำนวนมากเท่าใดก็ยิ่งรับมือกับมลพิษที่เกิดขึ้นจากผู้ถือครองคนเก่ายากยิ่งขึ้น และบางกรณีอาจไม่สามารถบำบัดได้โดยที่ไม่ทำลายอาคารเก่าได้เลย

                   3)  แนวทางการแก้ปัญหาเรื่อง ผู้รับภาระค่าเสียหายและบำบัด
                         ภาระค่าเสียหายต่อสิ่งแวดล้อม คือ อันตรายที่เกิดจากมลพิษและมีผลต่อ ระบบนิเวศและสุขภาพ ความรับผิดชอบภาระค่าเสียหายมีอยู่ 2 แบบ คือ อาจมอบหมายให้ ผู้ถือครองที่ดินปัจจุบันเป็นผู้รับผิดชอบหรือผู้ใช้ที่ดินปนเปื้อนอยู่ หรืออาจเป็นความรับผิดชอบร่วมกันระหว่างผู้ถือครองและผู้ใช้ทั้งในอดีตและปัจจุบันทุกราย ส่วนภาระค่าใช้จ่ายเพื่อบำบัด มีแนวทางเหมือนกับภาระค่าเสียหายต่อสิ่งแวดล้อม แต่อาจมีกรณีที่ค่าความเสียหายจนถึงปัจจุบันเทียบกับค่าใช้จ่ายเพื่อบำบัดแล้วถือว่าน้อยมาก ดังนั้น การมอบหมายภาระค่าใช้จ่ายเพื่อการบำบัดจึงถือว่ามีความสำคัญมากกว่า

                          แนวทางปฏิบัติต่อภาระที่จะเกิดในอนาคต คือ จะแบ่งสัดส่วนภาระค่าใช้จ่ายระหว่างภาครัฐและภาคเอกชนอย่างไร ถ้าหากให้รัฐเป็นผู้รับภาระค่าใช้จ่ายเพียงผู้เดียว ภาคเอกชนมีแนวโน้มจะรักษาเพียงมาตรฐานความสะอาดขั้นต่ำสุดเพื่อสร้างผลกำไรสูงสุด แต่ถ้าหากเอกชนเป็นผู้รับภาระเพียงผู้เดียว อาจเกิดความไม่แน่นอนในการประเมินการลงทุน และดึงเม็ดเงินออกไปจาก “พื้นที่สีน้ำตาล” ไปยัง “พื้นที่สีเขียว” ที่ไม่มีข้อจำกัดดังกล่าว สุดท้ายภาระการบำบัดก็จะกลับมาตกอยู่กับภาครัฐเหมือนเดิม ที่สุดแล้วภาระความเสียหาย ในอนาคตก็ยังไม่สามารถกำหนดได้ จำเป็นต้องจำกัดค่าใช้จ่ายเพื่อไม่ให้กระทบกับเศรษฐกิจ หรือไม่ให้ภาคเอกชนเลิกลงทุนในพื้นที่ปนเปื้อน อย่างไรก็ดี เพดานค่าใช้จ่ายที่เหมาะสม สำหรับแต่ละกรณีก็ยังไม่สามารถกำหนดได้

              3. ความตื่นตัวด้านสิ่งแวดล้อมและนโยบายสารพิษในสหรัฐอเมริกา
                  ในช่วงต้นทศวรรษ 1960 ได้เริ่มมีความตื่นตัวด้านสิ่งแวดล้อม ซึ่งเกิดจากปัญหา ในระบบนิเวศและผลกระทบของมนุษย์ต่อสิ่งแวดล้อมโดยรวม ในปี 1970 ประธานาธิบดีนิกสันลงนามในพระราชบัญญัตินโยบายสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ (National Environment Policy Act) และต่อมา ได้มีการก่อตั้งหน่วยงาน EPA (Environmental Protection Agency) ขึ้นมา เป็นศูนย์กลางการประสานงานด้านสิ่งแวดล้อมระหว่างรัฐบาลกับหน่วยงานปกครองส่วนท้องถิ่นและลดปัญหาความลักลั่นในการออกกฎหมายสิ่งแวดล้อมจากหลายหน่วยงานในสังกัดของรัฐบาล

                   สำหรับมาตรการควบคุมสารพิษและของเสียของสหรัฐอเมริกานั้นมีพระราชบัญญัติ ที่สำคัญที่สุดสองฉบับ ได้แก่ CERCLA และพระราชบัญญัติอนุรักษ์และฟื้นฟูทรัพยากร (Resource Conservation and Recovery Act – RCRA) ที่ออกมาในปี 1976 ก่อน CERCLA 4 ปี โดย RCRA เน้นการควบคุมของเสียในปัจจุบัน ในขณะที่ CERCLA เน้นการแก้ไข ความเสียหายที่เกิดจากการกำจัดขยะมีพิษอย่างผิดกฎหมายในอดีต (ที่ไม่ได้มีมาตรการควบคุม)

                    ด้วยหลักการผู้ปล่อยสารพิษรับผิดชอบ แม้ว่า RCRA จะให้อำนาจรัฐสั่งการบำบัดขยะ มีพิษ ปัญหาก็คือ ในหลายกรณีที่ดินปนเปื้อนกลายเป็นที่ดินทิ้งร้างไปแล้ว โดยผู้ปล่อยมลพิษอาจไม่อยู่แล้วหรือไม่สามารถรับภาระค่าใช้จ่ายได้ ด้วยเหตุนี้ CERCLA จึงก่อตั้งกองทุน ระยะ 5 ปี มีเงินหมุนเวียน 1,600 ล้านดอลล่าร์สหรัฐซึ่งเป็นที่มาของกองทุนซูเปอร์ฟันด์ เพื่อนำเงินมาออกค่าใช้จ่ายล่วงหน้า ก่อนจะเก็บคืนจากกลุ่มผู้รับผิดชอบในภายหลัง โดยพระราชบัญญัติซูเปอร์ฟันด์มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 31 ธันวาคม 1980 แต่กองทุนดังกล่าวประสบความล้มเหลว เมื่อพิจารณาจากเกณฑ์ ความคืบหน้าในการค้นหา ระบุ และบำบัดที่ดินปนเปื้อนมลพิษ

                    เดิม CERCLA บัญญัติให้ซูเปอร์ฟันด์มีอายุเพียง 5 ปีเท่านั้น แต่ด้วยความล่าช้าจากฝ่ายการเมืองทำให้ต้องพิจารณาร่าง SARA โดยมีประเด็นสำคัญประกอบ 4 ประการ ได้แก่
                         1)  นโยบายต่อต้านสิ่งแวดล้อมของประธานาธิบดีเรแกน
                         2)  ข่าวอื้อฉาวของ EPA
                         3)  ข่าวที่ออกมาใหม่เกี่ยวกับอุปสรรคในที่ดินปนเปื้อนมลพิษ และ
                         4)  ประชาชนหันมาสนใจอนุรักษ์สิ่งแวดล้อมมากขึ้น
                    และในปี 1984 สภาคองเกรสได้แก้ไข RCRA ให้สามารถควบคุมองค์กรที่ “ไร้ความรับผิดชอบ” ด้วยการตัดสิทธิการออกกฎระเบียบหากไม่สามารถทำงานให้บรรลุวัตถุประสงค์ขององค์กรได้

              4.  บริบทของยุโรปและนโยบายด้านสิ่งแวดล้อมของสหภาพยุโรป
                    หลักการนโยบายสิ่งแวดล้อมของยุโรป ประกอบด้วยหลักการพื้นฐาน 4 ข้อ คือ
                          1) ผู้สร้างมลพิษเป็นผู้รับผิดชอบ
                          2) กันไว้ดีกว่าแก้
                          3) การพัฒนาอย่างยั่งยืน และ
                          4) Subsidiarity คือ หลักการที่ผู้บังคับใช้กฎหมายควรเป็นระดับที่เหมาะสม

              หลักการที่สนับสนุนให้มีนโยบายด้านสิ่งแวดล้อมสำหรับองค์กรเชิงเศรษฐกิจ เช่น EU มีรากฐานมาจากเหตุผล 3 ข้อด้วยกัน คือ เพื่อการแข่งขันที่เท่าเทียม เพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น และเพื่อผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจ ผู้รับผิดชอบร่างนโยบายด้านสิ่งแวดล้อมของ EU โดยทางการแล้วเป็นหน้าที่ของ European Commission ผ่านหน่วยงานหลัก คือ Directorate General (DG)

              5.  นโยบายด้านที่ดินปนเปื้อนมลพิษในสหภาพยุโรปและประเทศสมาชิก
                    ปัญหาที่ดินปนเปื้อนยังไม่ได้นับเป็นภาคส่วนหนึ่งของนโยบายสิ่งแวดล้อม EU และ ยังไม่มีคำสั่งที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้โดยตรง ในอดีตประเทศต่างๆ ในยุโรปต่างออกกฎหมาย เพื่อควบคุมมลพิษของตนเอง แต่ในปัจจุบันเมื่อมีการก่อตั้ง SEM ขึ้นมาแล้ว กฎหมายเหล่านั้น กลับเป็นอุปสรรคสำคัญในการพัฒนากฎหมายที่เป็นที่ยอมรับอย่างเสมอภาคในระดับนานาชาติ กล่าวคือ SEM ส่งเสริมการลงทุนและการพัฒนาอย่างเสรี แต่เมื่อแต่ละประเทศมีมาตรฐานต่างกัน ย่อมส่งผลให้นักลงทุนหลีกเลี่ยงประเทศหนึ่งเพื่อไปลงทุนในอีกประเทศหนึ่ง แม้จะยังไม่ได้แนวทางชัดเจนว่า EU ควรจะแทรกแซงมากน้อยเพียงใด แต่ในปัจจุบันมีเสียงสนับสนุนจากประเทศสมาชิกอื่นๆ ให้ EU มีมาตรฐานกลางเพื่อความเท่าเทียมในการแข่งขันมากขึ้นเรื่อยๆ ในเรื่องมาตรฐานการบำบัด ประเด็นหลักที่ต้องพิจารณา คือ การเลือกระหว่างการบำบัดเพื่อใช้เฉพาะทาง (Intended-Use) หรือบำบัดเพื่อให้ใช้งานได้หลากหลายรูปแบบ (Multifunctional) การบังคับใช้มาตรฐานร่วมกัน นอกจากจะขัดแย้งกับหลักการแยกปฏิบัติ ของแต่ละประเทศแล้ว ยังอาจประสบความยุ่งยากทั้งในด้านนโยบายและการเมืองอีกด้วย

                    ปัจจัยที่มีผลต่อปัญหาและการรับรู้ของประเด็นการฟื้นฟูพื้นที่ปนเปื้อนมลพิษ ได้แก่ โครงสร้างรัฐบาลในประเทศสมาชิก มาตรฐานควบคุม 2 แบบ ได้แก่ มาตรฐานคุณภาพสิ่งแวดล้อม และมาตรฐานการปล่อยสาร ความเข้มข้นของการควบคุม ความแตกต่าง ในวัฒนธรรมการเมืองระดับชาติ และปัจจัยทางภูมิศาสตร์

              6.  บทวิเคราะห์เปรียบเทียบแบบบูรณาการ
                   1) แนวทางการรับผิดชอบค่าความเสียหายและบำบัด
                        ในกรณีที่รัฐเป็นเจ้าของกิจการอุตสาหกรรมหนักส่วนใหญ่ในประเทศ (เช่นประเทศใน EU หลายประเทศ) จึงมีเหตุผลสมควรที่จะให้รัฐเป็นผู้รับผิดชอบหลัก ในการบำบัด ในทางกลับกัน สหรัฐอเมริกามีที่ดินจำนวนมากเป็นของเอกชนหรือหน่วยงานประจำมลรัฐที่ไม่ใช่ส่วนกลาง ในแนวทางปฏิบัติต่อเจ้าของที่ดินรายใหม่ อังกฤษและสหรัฐอเมริกายึดแนวทางแยกกันทำ คือ พึ่งกลไกตลาดเป็นหลัก แต่สองประเทศนี้ก็ยัง มีความแตกต่างกันอยู่หรือแม้แต่ภายในมลรัฐของสหรัฐอเมริกาก็มีนโยบายของตัวเอง

                         ในด้าน EU ยึดหลักผู้ผิดรับผิดชอบ (Fault - Based Liability) ในขณะที่สหรัฐอเมริกาเลือกใช้ระบบบังคับรับผิดชอบอย่างเข้มงวดเช่นกัน โดยให้ PRP ทุกกลุ่มรับผิดชอบร่วมกันไม่ว่าใครจะเป็นผู้ผิด แต่แนวทางนี้กลับส่งผลเสีย คือ เกิดปัญหาด้านการจัดการ และ การฟ้องร้องมากมายจนการบำบัดล่าช้า ซึ่งขัดกับความประสงค์เดิมที่ต้องการให้ EPA มอบหมายความรับผิดชอบให้กลุ่มกลุ่มเดียวเพื่อช่วยลดภาระลง และให้กลุ่มที่รับผิดชอบไปแบ่งภาระหน้าที่กันเองภายหลัง นอกจากนี้ ระบบ Fault - Based Liability ยังมีข้อดี คือ เจ้าของที่ดินรายใหม่ ไม่ต้องกังวลว่าตนจะถูกดึงเข้าไปร่วมรับผิดชอบด้วยเหมือนกับระบบ Strict Joint and Several ซึ่งจะเพิ่มความเสี่ยง ลดอัตราการคืนทุน และทำให้การพัฒนาที่ดินล่าช้าออกไปอีก ด้วยเหตุนี้ หลายมลรัฐจึงเริ่มใช้มาตรการทำสัญญาไม่ฟ้องร้องเพื่อปกป้องเจ้าของที่ดินรายใหม่ สำหรับ ความรับผิดชอบในอนาคตเป็นข้อเสียที่สำคัญประการหนึ่งของ CERCLA เนื่องจากบัญญัติไว้ว่า ในกรณีที่มีเทคโนโลยีใหม่หรือมาตรฐานใหม่ออกมาสามารถ “รื้อฟื้นคดีเก่า” เพื่อบำบัดที่ดิน (ที่บำบัดไปแล้ว) ให้ผ่านตามมาตรฐานใหม่อีก นั่นคือ แม้ว่าจะจ่ายค่าความเสียหายในการบำบัด ไปแล้วครั้งหนึ่ง แต่ PRP ทุกกลุ่มก็ยังต้องรับผิดชอบบำบัดอีก ถ้าหากมีการเปิดคดีที่ดิน ปนเปื้อนใหม่ ส่วนแนวทางการแก้ปัญหาของยุโรป คือ ให้รัฐเป็นผู้รับผิดชอบต่อความเสี่ยง ที่เกิดขึ้นใหม่ในอนาคตซึ่งสอดคล้องกับระบบ Fault - Based ยกเว้นเพียงในกรณีที่ระบุได้ว่า ผู้ก่อมลพิษรายเดิมเป็นต้นเหตุของปัญหา เท่ากับเป็นการลดความเสี่ยงให้กับผู้ลงทุน ซึ่งในปัจจุบัน หลายๆ มลรัฐได้หันมาใช้แนวทางนี้กันมากขึ้น

                          ประสบการณ์จากความพยายามบำบัดในอดีตและปัจจุบัน ความล่าช้าที่เกิดขึ้น ในโครงการบำบัดของซูเปอร์ฟันด์ และผลจากการฟ้องร้องกันเองของผู้ร่วมรับผิดชอบเป็นผลให้ CERCLA มีภาพลักษณ์ที่ไม่ดี สำหรับสนธิสัญญาใน EU ปัจจุบัน บังคับให้ประเด็นสิ่งแวดล้อม เป็นเรื่องสำคัญที่ต้องพิจารณาสำหรับทุกนโยบาย ดังนั้น นโยบายที่มุ่งยกระดับมาตรฐานสิ่งแวดล้อมให้สูงขึ้น โดยเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับการป้องกันและบำบัดมลพิษจึงเริ่มจะเห็นผลชัด

                          จากการศึกษานโยบายของทั้งสหรัฐอเมริกาและ EU จะเห็นได้ว่า ปัจจัย ความเสี่ยงปนเปื้อนมลพิษมีผลกระทบต่อผู้สนใจลงทุนพัฒนาเป็นอย่างมาก ประเด็นคือ แม้ว่าที่ดินปนเปื้อนต้องมีมาตรการประเมินโอกาสพัฒนาและจะมีผลกับการคืนทุน ค่าใช้จ่าย ที่แตกต่างกันย่อมกระทบต่อการตัดสินใจต่อการลงทุน ด้วยแบบแผนควบคุมการใช้ที่ดิน ที่แตกต่างกัน ทำให้ความเสียเปรียบทางการเงินที่เกิดจากที่ดินปนเปื้อนมลพิษในสหรัฐอเมริกา มีแนวโน้มสูงกว่าใน EU มาก และโครงสร้างความรับผิดชอบในสหรัฐอเมริกาเพิ่มความเสี่ยง และลดความระดับการแข่งขันของ “พื้นที่สีน้ำตาล”

                          เมื่อพิจารณาค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมพบว่า สำหรับ EU ค่าใช้จ่าย ในการประเมินสิ่งแวดล้อมก่อนจะซื้อขายที่ดิน (หรือฟื้นฟูที่ดิน) มีผลให้เกิดความล่าช้าน้อยกว่าในสหรัฐอเมริกา แผนควบคุมการใช้ที่ดินของยุโรปเข้มงวดกว่าของสหรัฐอเมริกามาก การที่ผลจากที่ดินปนเปื้อนกระทบกับรูปแบบการใช้ที่ดินจึงเป็นเรื่องใหญ่ในสหรัฐอเมริกา แต่ใน EU แทบจะไม่มีปัญหา เพราะรูปแบบการใช้ถูกจำกัดมาตั้งแต่ต้นอยู่แล้ว โอกาสที่ การประเมินมูลค่าโครงการลดลงสำหรับสหรัฐอเมริกาจึงมีสูงกว่า EU

              7.  บทเรียนสำหรับนโยบายด้านที่ดินปนเปื้อนมลพิษ ความหวัง และข้อควรระวัง
                    ระบบกฎหมายในสหรัฐอเมริกาทั้ง TSCA, RCRA และ CERCLA ทำให้ธุรกิจต่างๆ หันมาเน้นการลดปริมาณขยะมีพิษมากกว่าจะแก้ปัญหาเรื่องวิธีกำจัด อย่างไรก็ดี ทั้งความสำเร็จและความล้มเหลวในแนวทางการแก้ปัญหาที่มีในปัจจุบัน อาจนำมาใช้เป็นแนวทางสำหรับปรับปรุงนโยบายที่ดินปนเปื้อนมลพิษได้ทั้งในสหรัฐอเมริกา และ EU

                    อาจถือได้ว่า นโยบายว่าด้วยที่ดินปนเปื้อนมลพิษเป็นการปรับปรุงการบริหาร ทรัพยากรร่วมซึ่งมีวัตถุประสงค์ 4 ข้อ ได้แก่ ความอยู่รอดของมนุษย์และระบบชีวะอื่นๆ การบริหารอย่างยั่งยืนและมีประสิทธิภาพ ความเสมอภาค และตอบสนองต่อความต้องการ ทางเศรษฐกิจของชาติ ซึ่งแนวทางนโยบายแบ่งเป็น 3 กลุ่มหลักๆ ด้วยกัน คือ การให้เอกชนดำเนินการ การดำเนินการโดยรัฐ และการจัดการในภาพรวมแบบกระจายความรับผิดชอบ

                    รัฐต้องยอมรับบทบาทหลักเพื่อให้คนในชุมชนมีส่วนร่วม ต้องปรับปรุงการประสานงานภายในเขตการค้าเสรีแต่ละเขตเพื่อการแข่งขันที่เท่าเทียม ในกรณีที่การลงทุนฟื้นฟูเขตเมือง โดยภาคเอกชนเป็นประโยชน์ต่อส่วนรวม นโยบายพื้นที่ปนเปื้อนต้องลดความเสี่ยง ด้านค่าใช้จ่าย หรือเพิ่มความมั่นใจให้กับผู้ลงทุนโดยยึดหลักการ ผู้สร้างมลพิษรับผิดชอบ เป็นหลักมาตรฐานสำหรับการบำบัด การเก็บภาษีและสร้างรายได้ให้กับรัฐเพื่อนำมาเป็นเงินทุนการบำบัดต้องเป็นไปตามหลักผู้สร้างมลพิษรับผิดชอบ นโยบายว่าด้วยที่ดินปนเปื้อนมลพิษ ต้องระบุการมอบหมายความรับผิดชอบต่อความเสียหายของสิ่งแวดล้อมในรูปของแรงจูงใจ และผลกระทบต่อสินทรัพย์

                   แนวทางที่ควรนำมาใช้ คือ การจัดการในภาพรวมแบบกระจายความรับผิดชอบ โดยมีนโยบายหลัก 3 ประการที่ควรปฏิบัติตาม ดังนี้
                         1) ให้มีมาตรฐานความสะอาดที่กำหนดจากส่วนกลาง และหน่วยงาน ส่วนท้องถิ่นต้องปฏิบัติตาม
                         2) ให้มีกองทุนของหน่วยปกครองส่วนกลางเพื่อช่วยเหลือท้องถิ่นที่ประสบปัญหาสารพิษอย่างรุนแรง และมีทางเลือกที่จะกำหนดมาตรฐานให้สูงกว่าปกติ ซึ่งเงินกองทุนนี้มีอยู่แล้วใน EU แต่ยังไม่มีในสหรัฐอเมริกา
                         3) ให้หน่วยงานกลางรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในอนาคตที่อาจเกิดจากการบำบัด ที่ไม่เหมาะสมในปัจจุบัน ซึ่งจะเป็นการลดปริมาณความรับผิดชอบที่ต้องแบ่งกันไป เพื่อให้แข่งขันกันได้อย่างเท่าเทียม

                   สำหรับ EU แนวทางความรับผิดชอบอย่างเข้มงวดมีความเป็นไปได้สูง และด้วย การควบคุมการใช้ที่ดินที่เข้มงวด และพื้นที่ที่มีจำกัดของยุโรป เมื่อรวมกับแนวทางโดยรวม ที่ได้กล่าวไป ไม่น่ามีปัญหาการบิดเบือนตลาดที่ดินอย่างรุนแรงที่เกิดจากการบังคับใช้หลักการ ผู้ก่อมลพิษรับผิดชอบที่เข้มงวดขึ้นกว่าเดิม สำหรับสหรัฐอเมริกา ข้อจำกัดสำคัญ คือ การแยกดำเนินการเป็นกรณี ซึ่งเป็นสาเหตุสำคัญที่ทำให้กฎระเบียบที่ออกโดย CERCLA หรือสถาบันอื่นๆ ไม่เกิดผลสำเร็จเท่าที่ควร ถ้ายังไม่ให้เกิดความรับผิดชอบร่วมกัน แนวทางปฏิบัติที่ทำลายสิ่งแวดล้อมก็ยังจะมีอยู่ต่อไป

         9. ต้นทุนทดแทนการเสื่อมราคา เป็นวิธีการที่มีความแน่นอนหรือไม่

            ต้นทุนทดแทนการเสื่อมราคา (Depreciated Replacement Cost - DRC) เป็นวิธีการ อิงต้นทุนที่ใช้กันในสหราชอาณาจักร ในการประเมินราคาสินทรัพย์พิเศษที่ปกติแล้ว ไม่มีการซื้อขายกันในตลาดเปิด และเป็นเครื่องมือสำคัญที่ใช้คิดจำนวนเงินที่ต้องเรียกเก็บจาก ผู้ถือครองสำหรับผลประโยชน์ที่ได้รับในกรณีที่สินทรัพย์เป็นของภาครัฐ

            การแปรผันปีต่อปีของ DRC มีนัยสำคัญทางการเงินต่อผู้ถือครอง ภาครัฐจึงต้องมีแนวทางสำหรับผู้ประเมินราคาในการใช้วิธีนี้ เพื่อให้มั่นใจว่า การแปรผันที่เกิดขึ้นเป็นผลมาจากปัจจัยทางการตลาดไม่ได้เกิดจากความแปรปรวนในวิธีการประเมินราคา

            ถึงแม้วิธีการตีราคาด้วยค่า DRC จะเป็นวิธีที่รู้จักกันดี แต่ก็ยังมีความไม่แน่นอน ที่มีผลกับองค์กรภาครัฐ ด้วยความต้องการในการหามูลค่ายุติธรรม โดยที่ในบางกรณีสามารถ ใช้วิธี DRC ในการหาค่ามูลค่ายุติธรรมได้ กรณีเหล่านั้น RICS’ PSVG ร่วมกับ มหาวิทยาลัย Kingston จะต้องทำการวิจัยและสร้างแนวทางสำหรับผู้ประเมินต่อไป เนื่องจากความไม่แน่นอนในหลายส่วนหลักๆ ได้แก่ มูลค่าของที่ดิน การคิดต้นทุนของอาคาร ความเสื่อมตามอายุและเวลา งานวิจัยนี้ จึงสร้างแนวทางเพื่อช่วยผู้ประเมินและผู้ถือครอง ให้พบกันครึ่งทางระหว่างการกำหนดรายละเอียดวิธีการที่แน่นอน (ซึ่งทำให้มีความแน่นอน ในการใช้งานและผลที่ได้) กับการยอมให้มีอิสระในสมมติฐานทุกอย่างซึ่งทำให้เกิด ความไม่แน่นอนในการประเมินราคา แต่ก็ไม่ใช่ว่า ข้อเสนอทั้งหมดในบทความนี้จะสมเหตุสมผลอย่างแท้จริง เช่น วิธีการกำหนดวันเวลาที่ประเมินให้เป็นวันที่ประเมินราคาที่ดิน และ เป็นวันเดียวกับที่สมมุติว่าอาคารสร้างเสร็จ ซึ่งอาจจะไม่ได้เกี่ยวเนื่องกันในความเป็นจริง

            ภายใต้กระบวนการประเมินด้วย DRC คือ สมมติฐานที่ว่า ตลาดสามารถให้ข้อมูลบางอย่างที่จะช่วยผู้ประเมิน เช่น มูลค่าทางการตลาดของที่ดินและต้นทุนการก่อสร้าง ซึ่งจะทำให้สามารถคิดค่า DRC โดยอิงกับตลาดได้ อย่างไรก็ตาม งานวิจัยได้แนะนำว่า ผู้ประเมินควรทำงานร่วมกับผู้ถือครองอย่างใกล้ชิดในกระบวนการประเมิน ผู้ประเมินจำเป็นต้องมีความเข้าใจเกี่ยวกับองค์กรให้มากที่สุดเท่าที่จะมากได้ ซึ่งจะช่วยให้มีข้อมูลเพียงพอ สำหรับการประเมิน ในขณะที่ผู้ถือครองจำเป็นต้องมั่นใจว่า ความต้องการเกี่ยวกับการประกอบกิจการทั้งหมดถูกสะท้อนผ่านค่า DRC อย่างถูกต้อง และต้องเข้าใจถึง ความสำคัญของค่า DRC ว่าเป็นมูลค่าในการใช้งานไม่ใช่มูลค่าการแลกเปลี่ยน

         10. แผนที่มูลค่า จะเป็นบริการสาธารณะใหม่ได้หรือไม่

         โลกมีแนวโน้มการใช้แผนที่มูลค่ากันมากขึ้น ซึ่งแผนที่มูลค่านี้มีรากฐานมาจาก ข้อมูลจากระบบทรัพย์สินแห่งชาติ แต่ในบางกรณี สามารถใช้ได้ในวงกว้างกว่าทั้งสำหรับภาครัฐและภาคเอกชน แต่ระบบนี้ยังไม่มีการใช้กันในสหราชอาณาจักร

         บทความฉบับนี้เป็นโครงการวิจัยในระดับปริญญาเอกของ School of Surveying มหาวิทยาลัย Kingston ประจำกรุงลอนดอน ซึ่งใช้กระบวนการ Delphi เพื่อระบุประเด็น ที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาแผนที่มูลค่าในสหราชอาณาจักร ค่าใช้จ่าย และประโยชน์ของ การดำเนินการตามแผนปฏิบัติการเพื่อดำเนินโครงการประเมินค่าที่ดินในระดับชาติ นอกจากนี้ ยังได้ไปดูงานในยุโรปบางประเทศที่มีการใช้แผนที่มูลค่าและไปยังหน่วยงาน และผู้มีส่วนได้ส่วนเสียสำคัญที่เกี่ยวข้องในสหราชอาณาจักรด้วย

         ผลการศึกษาพบว่า ข้อจำกัดในการสร้างแผนที่มูลค่าในสหราชอาณาจักร คือ ความเฉื่อยชาในสถาบันภาครัฐ และในทางการเมือง ไม่มีความต้องการจะปฏิรูปภาษีสินทรัพย์ ไม่ต้องการปฏิรูปกฎหมายผังเมือง และไม่ต้องการเปิดเสรีในเงื่อนไขการใช้ข้อมูลเกี่ยวกับที่ดิน ที่ถือครองโดยรัฐ อย่างไรก็ดีในธุรกิจบางชนิด (ประกัน จำนอง ธุรกิจกู้ยืม และการลงทุน ในทรัพย์สินเพื่อการค้า) ได้ตระหนักว่า แผนที่มูลค่าสามารถปรับปรุงประสิทธิภาพการทำงานได้ ในอนาคต ผู้เขียนจึงแนะนำให้ภาคเอกชนติดตามแนวทางเชิงการตลาดต่อหน่วยงานภาครัฐ ที่เป็นผู้เก็บรักษาข้อมูล ซึ่งแรงดึงจากอุตสาหกรรม (Industry Pull) แทนการผลักดันทางนโยบาย (Policy Push) น่าจะเป็นกุญแจไปสู่ธรรมาภิบาลอันเป็นที่มาของหัวข้อบริการสาธารณะใหม่ สำหรับการวางผังเมืองและการจัดการที่ดิน

         11. อนาคตของแผนที่มูลค่าในบริบทยุโรป

         สำหรับผู้ดำเนินการในตลาดอสังหาริมทรัพย์แล้ว ข้อมูลเกี่ยวกับมูลค่าทรัพย์สิน ถือว่า เป็นปัจจัยสำคัญต่อการตัดสินใจ ทั้งนี้ เพราะราคาที่ดินเป็นดัชนี้ชี้วัดเศรษฐกิจที่ดีที่สุดที่รวมทั้งผลกระทบจากโครงสร้างเมืองในปัจจุบันและปัจจัยอื่นๆ ที่เปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลา ความรู้เกี่ยวกับมูลค่าที่ดินจึงมีความสำคัญต่อการพัฒนาเขตเมืองให้ประสบความสำเร็จในทุกโครงการ และกลยุทธ์ เครื่องมืออย่างหนึ่งที่มีอิทธิพลและนัยสำคัญต่อการพัฒนาในด้านภาษีทรัพย์สินและตลาดทรัพย์สิน คือ แผนที่มูลค่า

         แผนที่มูลค่าที่ดินมีความสำคัญในแง่ที่เป็นแหล่งข้อมูลเกี่ยวกับราคาที่ดินที่โปร่งใส และชัดเจน ซึ่งพื้นฐานการกำหนดมูลค่านี้มีความซับซ้อน และแม้ว่าปัจจุบันจะมีวิธีวิเคราะห์ข้อมูลที่ช่วยให้ทำงานง่ายขึ้น แต่ก็ยังต้องอาศัยผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินมูลค่าในการกำหนดราคา วัตถุประสงค์หลักของแผนที่มูลค่า คือ นำเอาข้อมูลที่มีคุณภาพ ละเอียด แม่นยำ ทันสถานการณ์ และเข้าถึงได้ง่ายมาเผยแพร่เพื่อเป็นประโยชน์ต่อผู้เกี่ยวข้องในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และคาดกันว่า ในอนาคตแผนที่มูลค่าจะเป็นเครื่องมือที่ขาดเสียมิได้ ในการพัฒนาการบริหารที่ดินที่ยั่งยืน วิธีทำให้แผนที่มูลค่าใช้ประโยชน์ได้สูงสุด คือ การให้ภาคเอกชนมีส่วนร่วมในการลงทุนและใช้ประโยชน์ ในขณะที่ภาครัฐเป็นผู้เก็บรักษาข้อมูล และด้วยความก้าวหน้าทางเทคโนโลยี ทำให้การปรับปรุงและจัดทำแผนที่มูลค่าทำได้สะดวกและเข้าถึงง่ายขึ้น (ผ่านเว็บไซต์)

         ทั้งนี้ แผนที่มูลค่าที่ดินมีความสัมพันธ์อย่างแน่นแฟ้นกับการเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสาเหตุที่ต้องมีการจัดทำแผนที่มูลค่าในหลายๆ ประเทศ นอกจากจะทำให้การเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์เป็นที่เข้าใจได้แล้ว แผนที่มูลค่ายังทำให้เศรษฐกิจในระดับท้องถิ่นและภูมิภาค มีความโปร่งใสมากขึ้น และยังส่งเสริมให้มีการเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์แบบอิงตลาดซึ่งเป็นประโยชน์ต่อทั้งสิ่งแวดล้อมและเศรษฐกิจด้วย

         ในส่วนของประเด็นทางเทคนิค แม้จะมีความสำคัญ แต่ถ้าหากปราศจากแรงผลักดัน จากภาคการเมืองที่สนับสนุนให้เกิดความโปร่งใสและพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ การจัดทำ ก็ไร้ผล เงื่อนไขที่จะเอื้อให้แผนที่มูลค่ามีประโยชน์สูงสุด คือ โฉนด (ซึ่งสหราชอาณาจักรจะนำแผนที่มูลค่ามาใช้ในการเก็บภาษีตั้งแต่ปี 2010 เป็นต้นไป) การเก็บข้อมูลในท้องถิ่น การเก็บข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับมูลค่าสินทรัพย์ การใช้วิธีตีราคารวม (Mass Valuation) ร่วมกับ GIS และแรงจูงใจทางการเมือง

         ประเทศอดีตสมาชิกสหภาพโซเวียตอาจได้แรงบันดาลใจจากลิธัวเนีย ในด้าน แนวทางการประเมินราคาและเก็บภาษีที่ดิน เพราะเป็นประเทศแรกที่นำระบบอิงตลาดมาใช้ในช่วงเปลี่ยนแปลงการปกครอง ซึ่งท้ายที่สุดแล้ว การเปลี่ยนแปลงระบบในสาธารณรัฐเช็กน่าจะเกิดขึ้นไม่ช้าก็เร็ว

         12. การบังคับใช้ภาษีอาคารก่อสร้างและการประเมินค่าทรัพย์สินรวมในลิธัวเนียผลลัพธ์และบทเรียนที่ได้

         ลิธัวเนียได้เริ่มใช้ระบบการประเมินราคาที่ดินมาก่อนระบบการประเมินราคาอาคาร ซึ่งช่วยหลีกเลี่ยงปัญหาทางวิธีการและทางเทคนิคไปได้ ทั้งยังได้รับความช่วยเหลือในการฝึกผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินมูลค่าทรัพย์สินจากสวีเดน ฟินแลนด์ สหรัฐอเมริกา และประเทศอื่นๆ อีกด้วย

         การพัฒนาแบบจำลอง (สูตร) และการระบุเขตมูลค่าสูงมีความสำคัญต่อการประเมินราคาทั้งสำหรับที่ดินและอาคาร ซึ่งแสดงให้เห็นว่า จำนวนเขตเพิ่มขึ้นหลังการประเมินราคาใหม่ และการใช้ GIS ช่วยในการระบุเขตมูลค่าสูงก็เป็นสิ่งที่ขาดไม่ได้

         สิ่งสำคัญของข้อมูลการดำเนินการในตลาดสำหรับศูนย์ทะเบียน ฯ คือ กระบวนการพัฒนา ที่สม่ำเสมอจึงจะสามารถคำนวณภาษีแบบอิงมูลค่าได้ และวิธีการทางสถิติทำให้ประมาณ มูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เฉลี่ยได้ นอกจากนี้ ผู้จ่ายภาษีมีสิทธิจะขอการประเมินราคาแบบแยกได้ตามกระบวนการทางกฎหมาย สำหรับงานในอนาคตอันใกล้ คือ ใช้ระบบ GIS เพิ่มขึ้น การแก้ไขกฎหมายและการพัฒนาวิธีการที่จะช่วยให้การประเมินราคาทรัพย์สินมีประสิทธิภาพและประสิทธิผลมากยิ่งขึ้น

         13. การประเมินค่าที่เกี่ยวข้องกับพื้นที่สีน้ำตาล ว่าด้วยประเด็นเศรษฐกิจ สิ่งแวดล้อมและสังคม

         ปัจจัยสำคัญ 3 ประการที่ต้องกระตุ้นให้ผู้เชี่ยวชาญด้านที่ดินทั่วโลกเกิดความตื่นตัว และนำหลักการประเมินมูลค่าที่ดินปนเปื้อนมลพิษเพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ด้านเศรษฐกิจ สิ่งแวดล้อม และสังคม ได้แก่ ภาวะขาดแคลนที่ดิน โดยเฉพาะในเขตเมืองและย่านการค้า (ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น) ความจำเป็นในการบำบัดหายนะทางสิ่งแวดล้อมที่เกิดขึ้นในอดีต ซึ่งส่วนใหญ่เกิดจากการไหลของน้ำบาดาลที่ปนเปื้อนสารพิษ ทำให้ที่ดิน “สะอาด” ปนเปื้อนมลพิษไปด้วย และการกำจัดสิ่งไม่เจริญตาของรูปแบบการใช้ในอดีต เช่น แหล่งทิ้งขยะเก่า

         “ประเด็นร้อน” เกี่ยวกับการปนเปื้อนมลพิษในอนาคต จะเป็นเรื่องเกี่ยวกับน้ำบาดาลและการปกป้องระบบนิเวศทางน้ำ น้ำดื่ม แหล่งนันทนาการที่สัมผัสกับน้ำโดยตรง น้ำที่ใช้ ในการปศุสัตว์ และน้ำที่ใช้ในอุตสาหกรรม ซึ่งได้กลายเป็นเรื่องสำคัญสำหรับชุมชนทั่วโลก น้ำบาดาลและความสัมพันธ์กับที่ดินปนเปื้อนมลพิษกลายเป็นปัจจัยสำคัญในการประเมินราคาที่ดิน ในอดีต รูปแบบการใช้ที่ดินบางประเภทส่งผลเสียต่อสภาพดิน และทำให้น้ำซึมผ่านผิวดินปนเปื้อนมีผลต่อระบบนิเวศทั้งระบบได้ ในหลายปีที่ผ่านมา สิทธิการได้น้ำในพื้นที่ชนบทมีมากเกินไป และนำไปสู่การใช้ที่ดินอย่างไม่คุ้มค่า ประมาณได้ว่า มีน้ำสูญเปล่าไปถึงร้อยละ 77 โดยประมาณ การสำรวจท่อส่งน้ำที่นำไปสู่ถังเก็บแบบใหม่จะช่วยลดปริมาณการระเหย ซึ่งจะ ทำให้สิทธิในการขายน้ำมีมากขึ้น และกำหนดราคาน้ำขึ้นใหม่ได้ นอกจากนั้น ยังอาจทำให้ ผู้ประเมินราคาบางคนต้องประเมินราคาที่ดินชนบทใหม่ด้วย ในการดูแลและตรวจตราน้ำบาดาลเสนอให้มีการตรวจคุณภาพน้ำอย่างสม่ำเสมอ หลังจากขจัดมลพิษเรียบร้อยแล้วอย่างน้อย 4 ครั้งต่อปี เป็นเวลา 5 ถึง 10 ปี เพื่อตรวจสอบว่า ที่ดินเป้าหมายนั้นมีผลกระทบต่อคุณภาพ น้ำบาดาลหรือไม่

         การวิจัยเชิงรุก รวมถึง การบริหารที่ดินที่ดีอาจมีประโยชน์ต่อการพัฒนา ทั้งนี้ อาจทดลองใช้แนวทางปฏิบัติได้ในการใช้ที่ดิน ความรู้และทักษะอาชีพของผู้เชี่ยวชาญ ด้านที่ดิน และเจ้าของหรือผู้บริหารที่ดินเป็นสิ่งสำคัญในการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการพัฒนา ปัญหา ที่เคยมีการนำเสนอในการประชุมที่กรุงวอชิงตัน เมื่อปี ค.ศ. 2002 เพื่อกระตุ้นให้เกิด ความตื่นตัวเชิงบวกประสบผลสำเร็จ ส่วนปัญหาปัจจุบัน คือการต่อยอดในรูปแบบใหม่ๆ ต่อไป

Attachments:
FileDescriptionUploaderFile size
Download this file (PDF01-04.pdf)เอกสารโครงการทบทวนและสังเคราะห์งานศึกษาวิจัยต่างประเทศเกี่ยวกับการบริหารการจัดการที่ดินAdministrator229 Kb
Last Updated on Saturday, 27 August 2011 22:11

Copyright 2011 : ศูนย์ประสานการศึกษานโยบายที่ดิน (Land Policy Study Forum)
Telephone +66(0)2-9654737-8, Fax +66(0)2-9654739 | Webmaster Email : landforum.mail@gmail.com