กลุ่มงานวิจัยการบริหารจัดการที่ดิน โครงการทบทวนและสังเคราะห์งานศึกษาวิจัยต่างประเทศเกี่ยวกับการบริหารการจัดการที่ดิน
ผลงานวิจัย
| โครงการทบทวนและสังเคราะห์งานศึกษาวิจัยต่างประเทศเกี่ยวกับการบริหารการจัดการที่ดิน |
 |
 |
 |
| กลุ่มงานวิจัยการบริหารจัดการที่ดิน | |||||||||||
|
ปีพุทธศักราช 2552 พลเรือโท อมรเทพ ณ บางช้าง โครงการทบทวนและสังเคราะห์งานศึกษาวิจัยต่างประเทศเกี่ยวกับการบริหาร การจัดการที่ดินได้ทำการศึกษาทบทวนและสังเคราะห์การศึกษาวิจัยของต่างประเทศที่เกี่ยวกับการบริหารการจัดการที่ดิน ดังนี้ 1. ธรรมาภิบาลในการครอบครองและจัดการที่ดิน ( FAO’s Good Practice Guidelines for Good governance in Land Tenure and administration) การกำกับดูแลเป็นการจัดการเพื่อให้สังคมมีความเรียบร้อยและเพื่อให้ลำดับความสำคัญของปัญหา และผลประโยชน์ของแต่ละกลุ่มที่เกี่ยวข้องมีความลงตัว การกำกับดูแลของภาครัฐเกี่ยวข้องกับรัฐบาล กระบวนการและการจัดการในลักษณะที่ประชาชนเข้ามามีส่วนร่วม ในการตกลงใจภายใต้ความรับผิดชอบที่รัฐบาลมีต่อประชาชน รวมทั้งการที่สมาชิกในสังคม ต้องยอมรับในกฎกติกาและกฎหมายด้วย ในเรื่องของการครอบครองและการจัดการที่ดินนั้น การกำหนดนโยบายในอันที่จะจัดการเรื่องนี้ให้ดี ต้องคำนึงถึงว่า รัฐจะเป็นผู้กำหนดแนวทางการกำกับดูแลโดยลำพัง เพื่อให้สังคมถือปฏิบัติหรือจะให้ภาคเอกชน ชุมชน และองค์กรสาธารณะอื่นๆ เข้ามามีส่วนร่วมด้วย เพราะเมื่อเกิดปัญหาขัดแย้งขึ้น ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทั้งหมดต้องเข้ามาร่วมมือกันแก้ไขปัญหาในลักษณะเดียวกับการพัฒนาชนบท การพัฒนาเมือง และการอนุรักษ์สิ่งแวดล้อม การมีธรรมาภิบาลจะช่วยให้สังคมมีความเรียบร้อย ความขัดแย้งในเรื่องผลประโยชน์และลำดับความสำคัญจะได้รับการประนีประนอมทั้งโดยรัฐบาลและองค์กรต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง และมีอำนาจหน้าที่ สำหรับการจัดการที่ดินนั้น การจะได้มาซึ่งธรรมาภิบาลในการจัดการที่ดิน ประชาชนจะต้องเข้ามามีส่วนร่วมอย่างจริงจัง หากภาครัฐกำหนดนโยบายที่ดินให้ชัดเจน มีเป้าหมายที่ชัดเจนสำหรับการปฏิรูปทั้งในเชิงกฎหมายและเชิงสถาบัน ประชาชนก็จะเข้ามา มีส่วนร่วมได้มาก ธรรมาภิบาลที่เข้มแข็งในการจัดการที่ดินและการครอบครอง ควรประกอบด้วย
ในการสร้างธรรมาภิบาลจำเป็นต้องมีความมุ่งมั่นที่จะเอาชนะอุปสรรคและการต่อต้านจากผู้ที่ทุจริตหรือผู้ที่เสียผลประโยชน์ นอกจากนั้น ยังต้องมีการพัฒนาขีดความสามารถ ที่จำเป็นสำหรับการเปลี่ยนแปลง การสร้างธรรมาภิบาลในการครอบครองและจัดการที่ดิน ไม่ใช่เรื่องง่ายแต่ก็สามารถทำได้เพื่อประโยชน์ของคนยากจนและเพื่อการเจริญเติบโต ทางเศรษฐกิจที่กว้างขวางขึ้น 2. Good Precipice Guideline for Agricultural Leasing Arrangements การเช่าที่ดินเป็นองค์ประกอบสำคัญของการทำการเกษตรทั่วโลก การทำข้อตกลง หรือการจัดการในเรื่องการเช่าที่ดินทำกินจึงเป็นของคู่กับภาคเกษตร แต่ก็มักจะมีการมองข้ามความสำคัญของการให้เช่าที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภูมิภาคที่มีความไม่สมดุลระหว่าง อำนาจที่มักโน้มเอียงไปทางเจ้าของที่ดิน ถึงกระนั้น การเช่าที่ดินก็ยังเป็นเรื่องสำคัญ ซึ่งในทางนโยบายและในทางปฏิบัติมักมีข้อแตกต่างกันอยู่เสมอ จึงได้มีความพยายามที่จะหยิบยกความสำคัญของการจัดการเกี่ยวกับการเช่าที่ดินทำกิน เพื่อส่งเสริมครอบครัวเกษตรกรที่ยากจนและใช้ที่ดินว่างเปล่าให้เกิดประโยชน์มากขึ้น ฉะนั้น การเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร จึงเป็นประเด็นสำคัญสำหรับองค์การอาหารและการเกษตรแห่งสหประชาชาติ (Food and Agriculture Organization of the United Nations หรือ FAO) ในการสร้างหลักประกันการผลิตอาหารของโลกให้เพียงพอ รวมทั้งการขจัดความยากจนทั้งในระดับปฏิบัติและในระดับนโยบาย 1. เป้าหมายของแนวทางการปฏิบัติ (Guideline) 2. เนื้อหาของแนวทางการปฏิบัติ 3. ข้อที่พึงปฏิบัติในการจัดการเกี่ยวกับการเช่า 4. ประเด็นปัญหาในทางปฏิบัติ 3. การถือครองที่ดินและการพัฒนาชนบท การเข้าถึงที่ดินและใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นปัจจัยสำคัญในการดำรงชีวิตของคนในชนบทอย่างมีความสุขและยั่งยืน ปัญหาการถือครองที่ดินเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อ ความไม่มั่นคงในการผลิตอาหาร ทำให้โอกาสในการดำรงชีวิตในชนบทอย่างมีความสุขถูกจำกัดและเกิดความยากจน ผลจากการวิจัยเกี่ยวกับการถือครองที่ดินในระยะหลัง พบว่า ประเทศ ที่ทุ่มทรัพยากรเพื่อให้มีโครงสร้างพื้นฐานสำหรับการถือครองที่ดินที่มีประสิทธิภาพ พัฒนา เร็วกว่าประเทศที่ไม่ลงทุน รวมทั้งจะมีความมั่นคงด้านอาหาร สาธารณสุข และสวัสดิการต่างๆ ดีกว่าด้วย และยังพบว่า ครอบครัวและครัวเรือนจำนวนมาก จะยังต้องพึ่งการผลิตอาหาร การกำหนดนโยบายการถือครองที่ดินอาจส่งผลทั้งทางบวกและลบ จึงต้องพิจารณาข้อมูลต่างๆ และประเมินผลการเปลี่ยนแปลงของสภาวะแวดล้อมโดยละเอียด นอกจากนี้ การที่ไม่ผลักดันให้มีการเข้าถึงที่ดินในชนบทจะทำให้เสียค่าใช้จ่ายในการพัฒนาชนบทสูง ในทางตรงกันข้าม หากเปิดโอกาสให้ประชาชนเข้าถึงที่ดิน การพัฒนาจะเป็นไปได้เร็วกว่า 2. การจัดการที่ดิน 3. การเข้าถึงที่ดิน 4. ความมั่นคงในการถือครอง 5. เหตุใดจึงต้องพิจารณาการถือครองที่ดินเพื่อวางแผนออกแบบโครงการ 6. ข้อเสนอแนะ 4. เพศและการเข้าถึงที่ดิน การเข้าถึงที่ดิน รวมทั้งทรัพยากรธรรมชาติ เช่น น้ำ ต้นไม้ และสิ่งที่จำเป็นสำหรับ การดำรงชีวิต เป็นประเด็นหลักที่มีความสำคัญต่อการดำรงชีวิตของประชาชนและการพัฒนาชุมชน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในเรื่องการผลิตอาหาร สตรี คนสูงอายุ ชนกลุ่มน้อยและผู้ด้อยโอกาสบางกลุ่มอาจอยู่ในสภาพเสี่ยงในการปฏิรูปที่ดินหรือโครงการจัดการที่ดิน หลายๆ โครงการ ยิ่งเมื่อที่ดินมีราคาสูงขึ้นอันเนื่องมาจากการลงทุนภายนอก สตรีมักถูกจำกัดสิทธิหรืออาจสูญเสียผลประโยชน์ที่เคยได้ ในหลายชุมชนการเข้าถึงทรัพยากรที่ดินถูกควบคุมโดยกฎหมายทั่วไปและกฎหมายชุมชน บางครั้งมีความขัดแย้งระหว่างกฎหมายใหม่กับกฎหมายดั้งเดิม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในประเด็นสิทธิเหนือที่ดิน ส่วนมากจะต้องถือกฎหมายท้องถิ่นมากกว่ากฎหมายทั่วไป การจัดการที่ดินจึงต้องคำนึงถึงความเสมอภาคในเรื่องการถือครองที่ดิน ไม่ควรถือเพศ อายุ สุขภาพ หรือระดับการศึกษา เป็นข้อจำกัดในการจัดการที่ดิน
โครงการที่พยายามเปลี่ยนแปลงการเข้าถึงที่ดินโดยให้หญิงเข้าไปมีสิทธิเท่าเทียม กับผู้ชายอาจกระทบต่อวัฒนธรรมหรือขนบธรรมเนียมปฏิบัติดั้งเดิม ผู้ที่มีหน้าที่จัดการที่ดิน จึงต้องระลึกถึงประเด็นนี้และเข้าใจอยู่เสมอว่า ปัญหาเรื่องการถือครองที่ดิน มีความซับซ้อน และหลากหลายมากขึ้นทั่วโลก จึงจำเป็นต้องศึกษาให้ละเอียดมากขึ้น ซึ่งเท่ากับการทำให้ ระบบการจัดการทรัพย์สินเกิดประโยชน์ต่อทุกภาคส่วนในสังคม 5. ระบบภาษีทรัพย์สินชนบทในยุโรปกลางและยุโรปตะวันออก ภาษีทรัพย์สินเป็นส่วนสำคัญในการสร้างความกินดีอยู่ดีในชนบทและชุมชน เป็นภาษีที่โปร่งใส จัดการได้โดยมีค่าใช้จ่ายต่ำ เก็บได้อย่างมีประสิทธิภาพและเป็นที่ยอมรับในกลุ่ม ผู้มีหน้าที่เสียภาษี ภาษีทรัพย์สินจึงเป็นรายได้ที่เหมาะสมสำหรับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นนำไปบริหารจัดการในสิ่งที่จำเป็นสำหรับท้องถิ่น หลายประเทศในยุโรปกลางและยุโรปตะวันออก มีระบบจัดเก็บภาษีทรัพย์สิน โดยทุกฝ่ายมีความเข้าใจข้อดีของเรื่องนี้ แต่การดำเนินการยังมีปัญหาอยู่พอสมควร โดยเฉพาะการขาดแคลนผู้เชี่ยวชาญ บางประเทศตลาดทรัพย์สินยังไม่เข้มแข็ง ซึ่งหากจัดการให้ดีภาษีทรัพย์สินจะเป็นแหล่งรายได้ที่แน่นอนและลดโอกาสการทุจริตได้มาก
1) การเริ่มต้นทางกฎหมายโดยรัฐบาลกลาง โดยเนื้องานแล้ว องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นสามารถรับภาระในการดำเนินการ ตามขั้นตอนดังกล่าวได้เกือบทุกขั้นตอน แต่ในทางปฏิบัติ รัฐบาลกลางมักไม่ประสงค์ที่จะให้เสรีแก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น จึงอาจกล่าวได้ว่า ภาษีที่ดินและทรัพย์สินเป็นเรื่องที่สามารถดำเนินการได้ในทางเทคนิคและจะเกิดประโยชน์ทางเศรษฐกิจในชนบท แต่จะเกิดขึ้นได้หรือไม่ย่อมขึ้นอยู่กับความชัดเจนทางการเมืองของประเทศนั้นๆ เป็นสำคัญด้วย 6. การออกแบบโครงการนำร่องในการรวมที่ดินในยุโรปกลางและยุโรปตะวันออก พื้นที่ชนบทในยุโรปกลางและยุโรปตะวันออกได้เสื่อมโทรมลงอย่างต่อเนื่อง ตราบใดที่ยังไม่มีแผนงานหรือโครงการบูรณาการในการแก้ไขปัญหา โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ปัญหาที่นาขนาดเล็กนับล้านแปลงที่กระจายอยู่ทั่วไป ความไม่เท่าเทียมระหว่างพื้นที่เมือง กับพื้นที่ชนบทนับวันจะมากขึ้น หมู่บ้านในชนบทจึงถูกทิ้ง เพราะขาดความเอาใจใส่ของภาครัฐในเรื่องโครงสร้างพื้นฐาน ทำให้ผลิตผลทางการเกษตรตกต่ำลง การรวมที่ดินแปลงเล็กๆ เข้าด้วยกันเป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพชั้นหนึ่งในการพัฒนาชนบท การทำให้ที่นา กลายเป็นผืนใหญ่ขึ้น จำนวนผืนนาลดลง ช่วยในการสร้างขีดความสามารถในการแข่งขันได้ การรวมที่ดินช่วยในการปรับปรุงโครงสร้างการถือครองที่ดินที่กระจัดกระจายอยู่ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเจ้าของเดียวแต่กระจายอยู่ห่างไกลกัน หรือที่ดินผืนใหญ่แต่มีหลายเจ้าของ และสิทธิครอบครองหลายรูปแบบในผืนเดียวกัน หลายประเทศในยุโรปกลางและยุโรปตะวันออกแสดงความสนใจในการนำแผนงานการรวมที่ดินเข้ามาใช้ในการพัฒนาคุณภาพชีวิตในชนบท ซึ่งในระยะยาว จำเป็นต้องมีระบบที่สมบูรณ์ในการดำเนินการ สำหรับระยะสั้น การให้ความรู้และการทดลองทำ อาจเป็นจุดเริ่มต้นที่ดีในการพัฒนากลยุทธ์ที่จะช่วยให้นำไปสู่การดำเนินการในกรอบใหญ่ได้ แนวทางการรวมที่ดิน 7. การเข้าถึงที่ดินในชนบทและการจัดการที่ดินหลังจากความขัดแย้งที่รุนแรง การเข้าถึงที่ดินได้อย่างมั่นใจเป็นปัจจัยวิกฤติในการขจัดความอดอยากและ ความยากจน หลังจากเกิดความขัดแย้งที่รุนแรงไปแล้ว การที่จะเข้าถึงที่ดินได้อย่างมั่นใจ มักไม่ใช่เรื่องง่าย และมีความซับซ้อนอยู่มาก ถ้าจัดการได้ถูกต้องตรงเป้า ย่อมหมายถึง ผลสำเร็จที่จะนำความสงบสุขอย่างยั่งยืนมาสู่พื้นที่ ความขัดแย้งที่รุนแรงมักเกิดขึ้นในประเทศที่ยากจน ส่วนใหญ่มีสาเหตุที่ซับซ้อน เช่น การแย่งชิงที่ดินและทรัพยากรธรรมชาติอื่นๆ เช่น น้ำมัน เพชร ป่าไม้ ฯลฯ นอกจากนี้ ยังเกิดจากการปกครองที่ขาดธรรมาภิบาล ปัญหาสังคม เศรษฐกิจ การเมือง การแบ่งแยกคนเป็นกลุ่มน้อย กลุ่มใหญ่ ความไม่สงบเรียบร้อยในประเทศเพื่อนบ้าน หรือเกิดจากการที่ผู้นำกลุ่มไม่ประสงค์ ที่จะเจรจาหาข้อยุติแบบสันติวิธี และเมื่อเหตุรุนแรงทวีขึ้นผู้นำจะไม่สามารถควบคุมสถานการณ์ไว้ได้ ความขัดแย้งที่รุนแรงจะส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับการถือครองที่ดินและ การจัดการ รวมทั้งอาจมีการเปลี่ยนแปลงพลังอำนาจในสังคมและนำไปสู่การแก่งแย่งที่ดินด้วย ทั้งนี้ ระหว่างที่เกิดความขัดแย้ง ประชาชนอาจสูญเสียที่ดินได้ในหลายลักษณะ เช่น ถูกเจ้าหน้าที่ผู้ปกครองใช้อำนาจบังคับให้ออกจากที่ดิน เจ้าของที่ดินที่มีอิทธิพลอาจใช้กำลังบังคับให้ออกจากที่ดิน หรือประชาชนละทิ้งที่ดินเองเพื่อหนีภัย เป็นต้น และในระหว่างนี้ ข้อมูลที่ดินอาจถูกทำลายเพื่อประโยชน์ของกลุ่มคนหรือเพื่อป้องกันไม่ให้ฝ่ายตรงข้ามได้ใช้ประโยชน์จากข้อมูล ทำให้เอกสารข้อมูลที่เหลืออยู่จะต้องได้รับการตรวจสอบอย่างละเอียด เพราะอาจ มีความไม่ถูกต้องในเรื่องเจ้าของที่ดิน จึงจำเป็นต้องออกกฎหมายใหม่ ซึ่งอาจทำให้ผู้พิพากษาและเจ้าหน้าที่อื่นๆ ไม่มั่นใจว่าควรใช้กฎหมายฉบับใดมาบังคับคดี การเข้าถึงที่ดินได้อย่างแน่นอนมั่นคง รวมทั้งทรัพยากรธรรมชาติอื่นๆ จึงเป็นปัจจัยวิกฤติในการฟื้นฟูประเทศหลังความขัดแย้งที่รุนแรง ซึ่งปัญหาเกี่ยวกับการเข้าถึงที่ดินหลัง ความขัดแย้งรุนแรงมีขอบเขตกว้างขวางและมีข้อจำกัดมาก ในกรณีนี้ เจ้าหน้าที่จัดการที่ดินจะเป็นผู้ที่มีบทบาทสำคัญต่อการอำนวยความสะดวกในการเจรจา การประสานงาน และการมี ส่วนร่วมในการเข้าถึงที่ดิน นอกจากนี้ เจ้าหน้าที่จัดการที่ดินในฐานะที่ปรึกษายังสามารถดำเนินการในเรื่องการประสานงานระหว่างรัฐบาล องค์การสากล และ NGO รวบรวมผลงาน ต่อรัฐบาล ส่งเสริมการศึกษาและการเสวนาสาธารณะ กำหนดประเด็นปัญหาวิกฤติและสนับสนุนการกำหนดนโยบาย การจัดทำระบบงาน การส่งเสริมกระบวนการยุติธรรมและสิทธิมนุษยชนได้ หรือให้การจัดการที่ดินมีประสิทธิภาพ 8. ปัญหาที่ดินปนเปื้อนมลพิษ 1. บทนำ สหรัฐอเมริกาได้ออกกฎหมายว่าด้วยปัญหาพื้นที่สีน้ำตาลก่อนประเทศอื่น ตามด้วยอังกฤษที่ปรับปรุงโครงการที่เริ่มตั้งแต่ปี 1966 แต่ประเทศอื่นๆ ในยุโรปกลับไม่ให้ความสำคัญกับการออกกฎหมายดังกล่าว นอกจากนี้ ยังไม่มีข้อมูลหรือผลประเมินของระเบียบจัดการมลพิษหรือการนำ “พื้นที่สีน้ำตาล” กลับมาใช้ใหม่แต่อย่างใด ปัญหาที่ดินปนเปื้อนมลพิษอาจแบ่งได้เป็นสองแง่ คือ ความรุนแรงของปัญหาและวิธีการจัดสรรภาระการบำบัดให้แก่กลุ่มต่างๆ โดยสิ่งสำคัญซึ่งเป็นวัตถุประสงค์หลักของการศึกษา คือ การกำหนดขอบเขตของนโยบายรัฐว่า จะบำบัดมากน้อยเพียงใด ค่าใช้จ่าย ในส่วนนี้ขึ้นอยู่กับมาตรฐานความสะอาดและเทคโนโลยีที่ใช้ในการบำบัดมลพิษ ทั้งนี้ มาตรฐานอาจไม่เหมือนกันในแต่ละประเทศ หรือแม้แต่ในประเทศเดิม ในช่วงเวลาต่างกัน ปัญหาที่ดินปนเปื้อนมลพิษจึงมีทั้งประเด็นว่า ใครเป็นผู้รับผิดชอบและจะรับผิดชอบเท่าใด 1) ขอบเขตของปัญหาที่ดินปนเปื้อนมลพิษ 2) ผู้ได้รับผลกระทบจากค่าใช้จ่ายและความล่าช้าในการบำบัดที่ดิน ปนเปื้อนมลพิษ ผลกระทบของนโยบายว่าด้วยที่ดินปนเปื้อนมลพิษต่อ CPR เป็นปัจจัยชี้วัดความสำเร็จของนโยบายนั้น แนวทางแก้ปัญหาอาจเป็นการบังคับให้ผู้ปล่อยมลพิษเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายและการบำบัด แต่หากไม่สามารถปรับสภาพความเสียหายให้สอดคล้องกับเศรษฐกิจและการลงทุนได้ก็อาจไม่นับเป็นการแก้ปัญหาที่สมบูรณ์ แนวคิดนี้เป็นแนวคิดเจาะลึกมากกว่าแนวทางแก้ปัญหาที่ดินปนเปื้อนที่เหมาะสม เพราะกำหนดขอบเขตของชุมชนที่ได้รับผลกระทบว่ามีมากกว่าผู้ที่อยู่รอบบริเวณปนเปื้อน ค่าความเสียหายทางเศรษฐกิจที่ประเมินได้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของผลกระทบจากการปล่อยมลพิษ ลงสู่พื้นที่อย่างต่อเนื่องเท่านั้น การเสื่อมสภาพของ CPR มีผลกระทบต่อกลุ่มต่างๆ ในรูปแบบ ที่แตกต่างกัน เช่น กลุ่มผู้ครอบครองและผู้ให้เช่าที่ดิน ที่ปนเปื้อนมลพิษหรือครอบครองที่ดินใกล้เคียงกับบริเวณที่ปนเปื้อน กลุ่มผู้ลงทุนและพัฒนาที่ดิน กลุ่มผู้อยู่อาศัยในเขตเมืองที่ต้องประสบกับความสูญเสียทางเศรษฐกิจ เนื่องจากพื้นที่ถูกปล่อย ทิ้งร้างขยายขอบเขตไปยัง “พื้นที่สีเขียว” กลุ่มผู้เสียภาษีทั้งหมดในชาติ กลุ่มผู้อนุรักษ์ทุกกลุ่ม ที่กล่าวข้างต้นเป็นผู้ชดใช้ค่าเสียหายจากมลพิษทั้งสิ้น ปัญหาที่ดินปนเปื้อนมลพิษและ “พื้นที่ สีน้ำตาล” ทิ้งร้างจึงไม่ใช่ปัญหา “ในตัวเมือง” เท่านั้น แต่เป็นปัญหาที่ส่งผลกระทบต่อรัฐและเศรษฐกิจในองค์รวมด้วย 2. มิติของเนื้อหานโยบายเกี่ยวกับที่ดินปนเปื้อนมลพิษในระดับชาติ แนวทางนโยบายการนับพื้นที่ (Spatial) มีทั้งแบบนับตามเขต (Region) และนับตามแปลง (Site) การเลือกใช้แนวทางควรจะขึ้นอยู่กับลักษณะของมลพิษและรูปแบบการใช้ที่ดินในอดีตมากกว่า ในกรณีที่ประเทศมีอัตราการใช้พื้นที่สูง เช่น ในยุโรปอาจจะใช้ แบบนับตามเขต มาตรฐานการบำบัด มีแนวทางอย่างกว้างๆ แบ่งเป็น กำหนดให้บำบัด จนไม่เหลือมลพิษเลย (เทียบเท่าที่ดินก่อนใช้งาน) ซึ่งจะกำจัดความเสี่ยงไปได้โดยสิ้นเชิง แต่สิ้นเปลืองค่าใช้จ่ายมากที่สุด และกำหนดมาตรฐานการบำบัดให้เหมาะสมกับรูปแบบการใช้พื้นที่ในอนาคต เช่น มาตรฐานสูงสำหรับเขตที่อยู่อาศัยหรือโรงเรียน และต่ำลงมาสำหรับ เขตอุตสาหกรรม แต่ในระยะยาวอาจมีปัญหาด้านการเก็บประวัติหรือในกรณีที่รูปแบบ การใช้ที่ดินเปลี่ยนไป 2) ทิศทางการควบคุมเกี่ยวกับการใช้พื้นที่ ก) แนวทางจัดระเบียบที่ดิน (Zoning) มีสองมิติ ได้แก่ ผลผูกพัน ทางกฎหมายของโซน แผนพัฒนาที่ดิน และแผนการสร้างอาคาร ประเทศส่วนใหญ่ในยุโรปภาคพื้นทวีปใช้ระบบ Roman Law ซึ่งแผนใดๆ ถือว่า มีผลผูกพันทางกฎหมาย ในขณะที่อังกฤษ ไอร์แลนด์ และสหรัฐอเมริกาใช้ระบบ Discretionary กล่าวคือ แผนการใช้ที่ดิน มีลักษณะชี้นำมากกว่าจะมีผลบังคับผูกพันทางกฎหมายจริงจัง อีกมิติหนึ่ง คือ แนวทาง การจัดแบ่งโซนมีสองแนวทางด้วยกัน คือ Hierarchical คือ การจัดโซนโดยจำกัดตาม ความหนาแน่นของการใช้งาน และ Exclusionary คือ การจัดตามวัตถุประสงค์การใช้งาน และแบ่งแยกอย่างเด็ดขาด ข) การควบคุมการใช้พื้นที่โดยภาครัฐมีทั้งแบบ Presumptive Permission to Act ที่ให้สิทธิ์ผู้ถือครองกระทำการใดๆ กับพื้นที่ก็ได้ และ Active Permission to Act คือ รัฐมีสิทธิควบคุมรูปแบบการใช้พื้นที่ การกระทำใดๆ ต้องขออนุญาตจากภาครัฐก่อนเสมอ อำนาจรัฐในการยึดและเวนคืนที่ดินแตกต่างกันไปตามกรณี ค) ขอบเขตการอนุรักษ์และพัฒนา มีข้อจำกัดด้านสถาปัตยกรรม คือ การอนุรักษ์อาคารเก่าและจำกัดลักษณะของอาคารใหม่ ยิ่งอาคารเก่าและอาคารประวัติศาสตร์มีจำนวนมากเท่าใดก็ยิ่งรับมือกับมลพิษที่เกิดขึ้นจากผู้ถือครองคนเก่ายากยิ่งขึ้น และบางกรณีอาจไม่สามารถบำบัดได้โดยที่ไม่ทำลายอาคารเก่าได้เลย 3) แนวทางการแก้ปัญหาเรื่อง ผู้รับภาระค่าเสียหายและบำบัด แนวทางปฏิบัติต่อภาระที่จะเกิดในอนาคต คือ จะแบ่งสัดส่วนภาระค่าใช้จ่ายระหว่างภาครัฐและภาคเอกชนอย่างไร ถ้าหากให้รัฐเป็นผู้รับภาระค่าใช้จ่ายเพียงผู้เดียว ภาคเอกชนมีแนวโน้มจะรักษาเพียงมาตรฐานความสะอาดขั้นต่ำสุดเพื่อสร้างผลกำไรสูงสุด แต่ถ้าหากเอกชนเป็นผู้รับภาระเพียงผู้เดียว อาจเกิดความไม่แน่นอนในการประเมินการลงทุน และดึงเม็ดเงินออกไปจาก “พื้นที่สีน้ำตาล” ไปยัง “พื้นที่สีเขียว” ที่ไม่มีข้อจำกัดดังกล่าว สุดท้ายภาระการบำบัดก็จะกลับมาตกอยู่กับภาครัฐเหมือนเดิม ที่สุดแล้วภาระความเสียหาย ในอนาคตก็ยังไม่สามารถกำหนดได้ จำเป็นต้องจำกัดค่าใช้จ่ายเพื่อไม่ให้กระทบกับเศรษฐกิจ หรือไม่ให้ภาคเอกชนเลิกลงทุนในพื้นที่ปนเปื้อน อย่างไรก็ดี เพดานค่าใช้จ่ายที่เหมาะสม สำหรับแต่ละกรณีก็ยังไม่สามารถกำหนดได้ 3. ความตื่นตัวด้านสิ่งแวดล้อมและนโยบายสารพิษในสหรัฐอเมริกา สำหรับมาตรการควบคุมสารพิษและของเสียของสหรัฐอเมริกานั้นมีพระราชบัญญัติ ที่สำคัญที่สุดสองฉบับ ได้แก่ CERCLA และพระราชบัญญัติอนุรักษ์และฟื้นฟูทรัพยากร (Resource Conservation and Recovery Act – RCRA) ที่ออกมาในปี 1976 ก่อน CERCLA 4 ปี โดย RCRA เน้นการควบคุมของเสียในปัจจุบัน ในขณะที่ CERCLA เน้นการแก้ไข ความเสียหายที่เกิดจากการกำจัดขยะมีพิษอย่างผิดกฎหมายในอดีต (ที่ไม่ได้มีมาตรการควบคุม) ด้วยหลักการผู้ปล่อยสารพิษรับผิดชอบ แม้ว่า RCRA จะให้อำนาจรัฐสั่งการบำบัดขยะ มีพิษ ปัญหาก็คือ ในหลายกรณีที่ดินปนเปื้อนกลายเป็นที่ดินทิ้งร้างไปแล้ว โดยผู้ปล่อยมลพิษอาจไม่อยู่แล้วหรือไม่สามารถรับภาระค่าใช้จ่ายได้ ด้วยเหตุนี้ CERCLA จึงก่อตั้งกองทุน ระยะ 5 ปี มีเงินหมุนเวียน 1,600 ล้านดอลล่าร์สหรัฐซึ่งเป็นที่มาของกองทุนซูเปอร์ฟันด์ เพื่อนำเงินมาออกค่าใช้จ่ายล่วงหน้า ก่อนจะเก็บคืนจากกลุ่มผู้รับผิดชอบในภายหลัง โดยพระราชบัญญัติซูเปอร์ฟันด์มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 31 ธันวาคม 1980 แต่กองทุนดังกล่าวประสบความล้มเหลว เมื่อพิจารณาจากเกณฑ์ ความคืบหน้าในการค้นหา ระบุ และบำบัดที่ดินปนเปื้อนมลพิษ เดิม CERCLA บัญญัติให้ซูเปอร์ฟันด์มีอายุเพียง 5 ปีเท่านั้น แต่ด้วยความล่าช้าจากฝ่ายการเมืองทำให้ต้องพิจารณาร่าง SARA โดยมีประเด็นสำคัญประกอบ 4 ประการ ได้แก่ 4. บริบทของยุโรปและนโยบายด้านสิ่งแวดล้อมของสหภาพยุโรป หลักการที่สนับสนุนให้มีนโยบายด้านสิ่งแวดล้อมสำหรับองค์กรเชิงเศรษฐกิจ เช่น EU มีรากฐานมาจากเหตุผล 3 ข้อด้วยกัน คือ เพื่อการแข่งขันที่เท่าเทียม เพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น และเพื่อผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจ ผู้รับผิดชอบร่างนโยบายด้านสิ่งแวดล้อมของ EU โดยทางการแล้วเป็นหน้าที่ของ European Commission ผ่านหน่วยงานหลัก คือ Directorate General (DG) 5. นโยบายด้านที่ดินปนเปื้อนมลพิษในสหภาพยุโรปและประเทศสมาชิก ปัจจัยที่มีผลต่อปัญหาและการรับรู้ของประเด็นการฟื้นฟูพื้นที่ปนเปื้อนมลพิษ ได้แก่ โครงสร้างรัฐบาลในประเทศสมาชิก มาตรฐานควบคุม 2 แบบ ได้แก่ มาตรฐานคุณภาพสิ่งแวดล้อม และมาตรฐานการปล่อยสาร ความเข้มข้นของการควบคุม ความแตกต่าง ในวัฒนธรรมการเมืองระดับชาติ และปัจจัยทางภูมิศาสตร์ 6. บทวิเคราะห์เปรียบเทียบแบบบูรณาการ ในด้าน EU ยึดหลักผู้ผิดรับผิดชอบ (Fault - Based Liability) ในขณะที่สหรัฐอเมริกาเลือกใช้ระบบบังคับรับผิดชอบอย่างเข้มงวดเช่นกัน โดยให้ PRP ทุกกลุ่มรับผิดชอบร่วมกันไม่ว่าใครจะเป็นผู้ผิด แต่แนวทางนี้กลับส่งผลเสีย คือ เกิดปัญหาด้านการจัดการ และ การฟ้องร้องมากมายจนการบำบัดล่าช้า ซึ่งขัดกับความประสงค์เดิมที่ต้องการให้ EPA มอบหมายความรับผิดชอบให้กลุ่มกลุ่มเดียวเพื่อช่วยลดภาระลง และให้กลุ่มที่รับผิดชอบไปแบ่งภาระหน้าที่กันเองภายหลัง นอกจากนี้ ระบบ Fault - Based Liability ยังมีข้อดี คือ เจ้าของที่ดินรายใหม่ ไม่ต้องกังวลว่าตนจะถูกดึงเข้าไปร่วมรับผิดชอบด้วยเหมือนกับระบบ Strict Joint and Several ซึ่งจะเพิ่มความเสี่ยง ลดอัตราการคืนทุน และทำให้การพัฒนาที่ดินล่าช้าออกไปอีก ด้วยเหตุนี้ หลายมลรัฐจึงเริ่มใช้มาตรการทำสัญญาไม่ฟ้องร้องเพื่อปกป้องเจ้าของที่ดินรายใหม่ สำหรับ ความรับผิดชอบในอนาคตเป็นข้อเสียที่สำคัญประการหนึ่งของ CERCLA เนื่องจากบัญญัติไว้ว่า ในกรณีที่มีเทคโนโลยีใหม่หรือมาตรฐานใหม่ออกมาสามารถ “รื้อฟื้นคดีเก่า” เพื่อบำบัดที่ดิน (ที่บำบัดไปแล้ว) ให้ผ่านตามมาตรฐานใหม่อีก นั่นคือ แม้ว่าจะจ่ายค่าความเสียหายในการบำบัด ไปแล้วครั้งหนึ่ง แต่ PRP ทุกกลุ่มก็ยังต้องรับผิดชอบบำบัดอีก ถ้าหากมีการเปิดคดีที่ดิน ปนเปื้อนใหม่ ส่วนแนวทางการแก้ปัญหาของยุโรป คือ ให้รัฐเป็นผู้รับผิดชอบต่อความเสี่ยง ที่เกิดขึ้นใหม่ในอนาคตซึ่งสอดคล้องกับระบบ Fault - Based ยกเว้นเพียงในกรณีที่ระบุได้ว่า ผู้ก่อมลพิษรายเดิมเป็นต้นเหตุของปัญหา เท่ากับเป็นการลดความเสี่ยงให้กับผู้ลงทุน ซึ่งในปัจจุบัน หลายๆ มลรัฐได้หันมาใช้แนวทางนี้กันมากขึ้น ประสบการณ์จากความพยายามบำบัดในอดีตและปัจจุบัน ความล่าช้าที่เกิดขึ้น ในโครงการบำบัดของซูเปอร์ฟันด์ และผลจากการฟ้องร้องกันเองของผู้ร่วมรับผิดชอบเป็นผลให้ CERCLA มีภาพลักษณ์ที่ไม่ดี สำหรับสนธิสัญญาใน EU ปัจจุบัน บังคับให้ประเด็นสิ่งแวดล้อม เป็นเรื่องสำคัญที่ต้องพิจารณาสำหรับทุกนโยบาย ดังนั้น นโยบายที่มุ่งยกระดับมาตรฐานสิ่งแวดล้อมให้สูงขึ้น โดยเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับการป้องกันและบำบัดมลพิษจึงเริ่มจะเห็นผลชัด จากการศึกษานโยบายของทั้งสหรัฐอเมริกาและ EU จะเห็นได้ว่า ปัจจัย ความเสี่ยงปนเปื้อนมลพิษมีผลกระทบต่อผู้สนใจลงทุนพัฒนาเป็นอย่างมาก ประเด็นคือ แม้ว่าที่ดินปนเปื้อนต้องมีมาตรการประเมินโอกาสพัฒนาและจะมีผลกับการคืนทุน ค่าใช้จ่าย ที่แตกต่างกันย่อมกระทบต่อการตัดสินใจต่อการลงทุน ด้วยแบบแผนควบคุมการใช้ที่ดิน ที่แตกต่างกัน ทำให้ความเสียเปรียบทางการเงินที่เกิดจากที่ดินปนเปื้อนมลพิษในสหรัฐอเมริกา มีแนวโน้มสูงกว่าใน EU มาก และโครงสร้างความรับผิดชอบในสหรัฐอเมริกาเพิ่มความเสี่ยง และลดความระดับการแข่งขันของ “พื้นที่สีน้ำตาล” เมื่อพิจารณาค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมพบว่า สำหรับ EU ค่าใช้จ่าย ในการประเมินสิ่งแวดล้อมก่อนจะซื้อขายที่ดิน (หรือฟื้นฟูที่ดิน) มีผลให้เกิดความล่าช้าน้อยกว่าในสหรัฐอเมริกา แผนควบคุมการใช้ที่ดินของยุโรปเข้มงวดกว่าของสหรัฐอเมริกามาก การที่ผลจากที่ดินปนเปื้อนกระทบกับรูปแบบการใช้ที่ดินจึงเป็นเรื่องใหญ่ในสหรัฐอเมริกา แต่ใน EU แทบจะไม่มีปัญหา เพราะรูปแบบการใช้ถูกจำกัดมาตั้งแต่ต้นอยู่แล้ว โอกาสที่ การประเมินมูลค่าโครงการลดลงสำหรับสหรัฐอเมริกาจึงมีสูงกว่า EU 7. บทเรียนสำหรับนโยบายด้านที่ดินปนเปื้อนมลพิษ ความหวัง และข้อควรระวัง อาจถือได้ว่า นโยบายว่าด้วยที่ดินปนเปื้อนมลพิษเป็นการปรับปรุงการบริหาร ทรัพยากรร่วมซึ่งมีวัตถุประสงค์ 4 ข้อ ได้แก่ ความอยู่รอดของมนุษย์และระบบชีวะอื่นๆ การบริหารอย่างยั่งยืนและมีประสิทธิภาพ ความเสมอภาค และตอบสนองต่อความต้องการ ทางเศรษฐกิจของชาติ ซึ่งแนวทางนโยบายแบ่งเป็น 3 กลุ่มหลักๆ ด้วยกัน คือ การให้เอกชนดำเนินการ การดำเนินการโดยรัฐ และการจัดการในภาพรวมแบบกระจายความรับผิดชอบ รัฐต้องยอมรับบทบาทหลักเพื่อให้คนในชุมชนมีส่วนร่วม ต้องปรับปรุงการประสานงานภายในเขตการค้าเสรีแต่ละเขตเพื่อการแข่งขันที่เท่าเทียม ในกรณีที่การลงทุนฟื้นฟูเขตเมือง โดยภาคเอกชนเป็นประโยชน์ต่อส่วนรวม นโยบายพื้นที่ปนเปื้อนต้องลดความเสี่ยง ด้านค่าใช้จ่าย หรือเพิ่มความมั่นใจให้กับผู้ลงทุนโดยยึดหลักการ ผู้สร้างมลพิษรับผิดชอบ เป็นหลักมาตรฐานสำหรับการบำบัด การเก็บภาษีและสร้างรายได้ให้กับรัฐเพื่อนำมาเป็นเงินทุนการบำบัดต้องเป็นไปตามหลักผู้สร้างมลพิษรับผิดชอบ นโยบายว่าด้วยที่ดินปนเปื้อนมลพิษ ต้องระบุการมอบหมายความรับผิดชอบต่อความเสียหายของสิ่งแวดล้อมในรูปของแรงจูงใจ และผลกระทบต่อสินทรัพย์ แนวทางที่ควรนำมาใช้ คือ การจัดการในภาพรวมแบบกระจายความรับผิดชอบ โดยมีนโยบายหลัก 3 ประการที่ควรปฏิบัติตาม ดังนี้ สำหรับ EU แนวทางความรับผิดชอบอย่างเข้มงวดมีความเป็นไปได้สูง และด้วย การควบคุมการใช้ที่ดินที่เข้มงวด และพื้นที่ที่มีจำกัดของยุโรป เมื่อรวมกับแนวทางโดยรวม ที่ได้กล่าวไป ไม่น่ามีปัญหาการบิดเบือนตลาดที่ดินอย่างรุนแรงที่เกิดจากการบังคับใช้หลักการ ผู้ก่อมลพิษรับผิดชอบที่เข้มงวดขึ้นกว่าเดิม สำหรับสหรัฐอเมริกา ข้อจำกัดสำคัญ คือ การแยกดำเนินการเป็นกรณี ซึ่งเป็นสาเหตุสำคัญที่ทำให้กฎระเบียบที่ออกโดย CERCLA หรือสถาบันอื่นๆ ไม่เกิดผลสำเร็จเท่าที่ควร ถ้ายังไม่ให้เกิดความรับผิดชอบร่วมกัน แนวทางปฏิบัติที่ทำลายสิ่งแวดล้อมก็ยังจะมีอยู่ต่อไป 9. ต้นทุนทดแทนการเสื่อมราคา เป็นวิธีการที่มีความแน่นอนหรือไม่ ต้นทุนทดแทนการเสื่อมราคา (Depreciated Replacement Cost - DRC) เป็นวิธีการ อิงต้นทุนที่ใช้กันในสหราชอาณาจักร ในการประเมินราคาสินทรัพย์พิเศษที่ปกติแล้ว ไม่มีการซื้อขายกันในตลาดเปิด และเป็นเครื่องมือสำคัญที่ใช้คิดจำนวนเงินที่ต้องเรียกเก็บจาก ผู้ถือครองสำหรับผลประโยชน์ที่ได้รับในกรณีที่สินทรัพย์เป็นของภาครัฐ การแปรผันปีต่อปีของ DRC มีนัยสำคัญทางการเงินต่อผู้ถือครอง ภาครัฐจึงต้องมีแนวทางสำหรับผู้ประเมินราคาในการใช้วิธีนี้ เพื่อให้มั่นใจว่า การแปรผันที่เกิดขึ้นเป็นผลมาจากปัจจัยทางการตลาดไม่ได้เกิดจากความแปรปรวนในวิธีการประเมินราคา ถึงแม้วิธีการตีราคาด้วยค่า DRC จะเป็นวิธีที่รู้จักกันดี แต่ก็ยังมีความไม่แน่นอน ที่มีผลกับองค์กรภาครัฐ ด้วยความต้องการในการหามูลค่ายุติธรรม โดยที่ในบางกรณีสามารถ ใช้วิธี DRC ในการหาค่ามูลค่ายุติธรรมได้ กรณีเหล่านั้น RICS’ PSVG ร่วมกับ มหาวิทยาลัย Kingston จะต้องทำการวิจัยและสร้างแนวทางสำหรับผู้ประเมินต่อไป เนื่องจากความไม่แน่นอนในหลายส่วนหลักๆ ได้แก่ มูลค่าของที่ดิน การคิดต้นทุนของอาคาร ความเสื่อมตามอายุและเวลา งานวิจัยนี้ จึงสร้างแนวทางเพื่อช่วยผู้ประเมินและผู้ถือครอง ให้พบกันครึ่งทางระหว่างการกำหนดรายละเอียดวิธีการที่แน่นอน (ซึ่งทำให้มีความแน่นอน ในการใช้งานและผลที่ได้) กับการยอมให้มีอิสระในสมมติฐานทุกอย่างซึ่งทำให้เกิด ความไม่แน่นอนในการประเมินราคา แต่ก็ไม่ใช่ว่า ข้อเสนอทั้งหมดในบทความนี้จะสมเหตุสมผลอย่างแท้จริง เช่น วิธีการกำหนดวันเวลาที่ประเมินให้เป็นวันที่ประเมินราคาที่ดิน และ เป็นวันเดียวกับที่สมมุติว่าอาคารสร้างเสร็จ ซึ่งอาจจะไม่ได้เกี่ยวเนื่องกันในความเป็นจริง ภายใต้กระบวนการประเมินด้วย DRC คือ สมมติฐานที่ว่า ตลาดสามารถให้ข้อมูลบางอย่างที่จะช่วยผู้ประเมิน เช่น มูลค่าทางการตลาดของที่ดินและต้นทุนการก่อสร้าง ซึ่งจะทำให้สามารถคิดค่า DRC โดยอิงกับตลาดได้ อย่างไรก็ตาม งานวิจัยได้แนะนำว่า ผู้ประเมินควรทำงานร่วมกับผู้ถือครองอย่างใกล้ชิดในกระบวนการประเมิน ผู้ประเมินจำเป็นต้องมีความเข้าใจเกี่ยวกับองค์กรให้มากที่สุดเท่าที่จะมากได้ ซึ่งจะช่วยให้มีข้อมูลเพียงพอ สำหรับการประเมิน ในขณะที่ผู้ถือครองจำเป็นต้องมั่นใจว่า ความต้องการเกี่ยวกับการประกอบกิจการทั้งหมดถูกสะท้อนผ่านค่า DRC อย่างถูกต้อง และต้องเข้าใจถึง ความสำคัญของค่า DRC ว่าเป็นมูลค่าในการใช้งานไม่ใช่มูลค่าการแลกเปลี่ยน 10. แผนที่มูลค่า จะเป็นบริการสาธารณะใหม่ได้หรือไม่ โลกมีแนวโน้มการใช้แผนที่มูลค่ากันมากขึ้น ซึ่งแผนที่มูลค่านี้มีรากฐานมาจาก ข้อมูลจากระบบทรัพย์สินแห่งชาติ แต่ในบางกรณี สามารถใช้ได้ในวงกว้างกว่าทั้งสำหรับภาครัฐและภาคเอกชน แต่ระบบนี้ยังไม่มีการใช้กันในสหราชอาณาจักร บทความฉบับนี้เป็นโครงการวิจัยในระดับปริญญาเอกของ School of Surveying มหาวิทยาลัย Kingston ประจำกรุงลอนดอน ซึ่งใช้กระบวนการ Delphi เพื่อระบุประเด็น ที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาแผนที่มูลค่าในสหราชอาณาจักร ค่าใช้จ่าย และประโยชน์ของ การดำเนินการตามแผนปฏิบัติการเพื่อดำเนินโครงการประเมินค่าที่ดินในระดับชาติ นอกจากนี้ ยังได้ไปดูงานในยุโรปบางประเทศที่มีการใช้แผนที่มูลค่าและไปยังหน่วยงาน และผู้มีส่วนได้ส่วนเสียสำคัญที่เกี่ยวข้องในสหราชอาณาจักรด้วย ผลการศึกษาพบว่า ข้อจำกัดในการสร้างแผนที่มูลค่าในสหราชอาณาจักร คือ ความเฉื่อยชาในสถาบันภาครัฐ และในทางการเมือง ไม่มีความต้องการจะปฏิรูปภาษีสินทรัพย์ ไม่ต้องการปฏิรูปกฎหมายผังเมือง และไม่ต้องการเปิดเสรีในเงื่อนไขการใช้ข้อมูลเกี่ยวกับที่ดิน ที่ถือครองโดยรัฐ อย่างไรก็ดีในธุรกิจบางชนิด (ประกัน จำนอง ธุรกิจกู้ยืม และการลงทุน ในทรัพย์สินเพื่อการค้า) ได้ตระหนักว่า แผนที่มูลค่าสามารถปรับปรุงประสิทธิภาพการทำงานได้ ในอนาคต ผู้เขียนจึงแนะนำให้ภาคเอกชนติดตามแนวทางเชิงการตลาดต่อหน่วยงานภาครัฐ ที่เป็นผู้เก็บรักษาข้อมูล ซึ่งแรงดึงจากอุตสาหกรรม (Industry Pull) แทนการผลักดันทางนโยบาย (Policy Push) น่าจะเป็นกุญแจไปสู่ธรรมาภิบาลอันเป็นที่มาของหัวข้อบริการสาธารณะใหม่ สำหรับการวางผังเมืองและการจัดการที่ดิน 11. อนาคตของแผนที่มูลค่าในบริบทยุโรป สำหรับผู้ดำเนินการในตลาดอสังหาริมทรัพย์แล้ว ข้อมูลเกี่ยวกับมูลค่าทรัพย์สิน ถือว่า เป็นปัจจัยสำคัญต่อการตัดสินใจ ทั้งนี้ เพราะราคาที่ดินเป็นดัชนี้ชี้วัดเศรษฐกิจที่ดีที่สุดที่รวมทั้งผลกระทบจากโครงสร้างเมืองในปัจจุบันและปัจจัยอื่นๆ ที่เปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลา ความรู้เกี่ยวกับมูลค่าที่ดินจึงมีความสำคัญต่อการพัฒนาเขตเมืองให้ประสบความสำเร็จในทุกโครงการ และกลยุทธ์ เครื่องมืออย่างหนึ่งที่มีอิทธิพลและนัยสำคัญต่อการพัฒนาในด้านภาษีทรัพย์สินและตลาดทรัพย์สิน คือ แผนที่มูลค่า แผนที่มูลค่าที่ดินมีความสำคัญในแง่ที่เป็นแหล่งข้อมูลเกี่ยวกับราคาที่ดินที่โปร่งใส และชัดเจน ซึ่งพื้นฐานการกำหนดมูลค่านี้มีความซับซ้อน และแม้ว่าปัจจุบันจะมีวิธีวิเคราะห์ข้อมูลที่ช่วยให้ทำงานง่ายขึ้น แต่ก็ยังต้องอาศัยผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินมูลค่าในการกำหนดราคา วัตถุประสงค์หลักของแผนที่มูลค่า คือ นำเอาข้อมูลที่มีคุณภาพ ละเอียด แม่นยำ ทันสถานการณ์ และเข้าถึงได้ง่ายมาเผยแพร่เพื่อเป็นประโยชน์ต่อผู้เกี่ยวข้องในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และคาดกันว่า ในอนาคตแผนที่มูลค่าจะเป็นเครื่องมือที่ขาดเสียมิได้ ในการพัฒนาการบริหารที่ดินที่ยั่งยืน วิธีทำให้แผนที่มูลค่าใช้ประโยชน์ได้สูงสุด คือ การให้ภาคเอกชนมีส่วนร่วมในการลงทุนและใช้ประโยชน์ ในขณะที่ภาครัฐเป็นผู้เก็บรักษาข้อมูล และด้วยความก้าวหน้าทางเทคโนโลยี ทำให้การปรับปรุงและจัดทำแผนที่มูลค่าทำได้สะดวกและเข้าถึงง่ายขึ้น (ผ่านเว็บไซต์) ทั้งนี้ แผนที่มูลค่าที่ดินมีความสัมพันธ์อย่างแน่นแฟ้นกับการเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสาเหตุที่ต้องมีการจัดทำแผนที่มูลค่าในหลายๆ ประเทศ นอกจากจะทำให้การเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์เป็นที่เข้าใจได้แล้ว แผนที่มูลค่ายังทำให้เศรษฐกิจในระดับท้องถิ่นและภูมิภาค มีความโปร่งใสมากขึ้น และยังส่งเสริมให้มีการเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์แบบอิงตลาดซึ่งเป็นประโยชน์ต่อทั้งสิ่งแวดล้อมและเศรษฐกิจด้วย ในส่วนของประเด็นทางเทคนิค แม้จะมีความสำคัญ แต่ถ้าหากปราศจากแรงผลักดัน จากภาคการเมืองที่สนับสนุนให้เกิดความโปร่งใสและพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ การจัดทำ ก็ไร้ผล เงื่อนไขที่จะเอื้อให้แผนที่มูลค่ามีประโยชน์สูงสุด คือ โฉนด (ซึ่งสหราชอาณาจักรจะนำแผนที่มูลค่ามาใช้ในการเก็บภาษีตั้งแต่ปี 2010 เป็นต้นไป) การเก็บข้อมูลในท้องถิ่น การเก็บข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับมูลค่าสินทรัพย์ การใช้วิธีตีราคารวม (Mass Valuation) ร่วมกับ GIS และแรงจูงใจทางการเมือง ประเทศอดีตสมาชิกสหภาพโซเวียตอาจได้แรงบันดาลใจจากลิธัวเนีย ในด้าน แนวทางการประเมินราคาและเก็บภาษีที่ดิน เพราะเป็นประเทศแรกที่นำระบบอิงตลาดมาใช้ในช่วงเปลี่ยนแปลงการปกครอง ซึ่งท้ายที่สุดแล้ว การเปลี่ยนแปลงระบบในสาธารณรัฐเช็กน่าจะเกิดขึ้นไม่ช้าก็เร็ว 12. การบังคับใช้ภาษีอาคารก่อสร้างและการประเมินค่าทรัพย์สินรวมในลิธัวเนียผลลัพธ์และบทเรียนที่ได้ ลิธัวเนียได้เริ่มใช้ระบบการประเมินราคาที่ดินมาก่อนระบบการประเมินราคาอาคาร ซึ่งช่วยหลีกเลี่ยงปัญหาทางวิธีการและทางเทคนิคไปได้ ทั้งยังได้รับความช่วยเหลือในการฝึกผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินมูลค่าทรัพย์สินจากสวีเดน ฟินแลนด์ สหรัฐอเมริกา และประเทศอื่นๆ อีกด้วย การพัฒนาแบบจำลอง (สูตร) และการระบุเขตมูลค่าสูงมีความสำคัญต่อการประเมินราคาทั้งสำหรับที่ดินและอาคาร ซึ่งแสดงให้เห็นว่า จำนวนเขตเพิ่มขึ้นหลังการประเมินราคาใหม่ และการใช้ GIS ช่วยในการระบุเขตมูลค่าสูงก็เป็นสิ่งที่ขาดไม่ได้ สิ่งสำคัญของข้อมูลการดำเนินการในตลาดสำหรับศูนย์ทะเบียน ฯ คือ กระบวนการพัฒนา ที่สม่ำเสมอจึงจะสามารถคำนวณภาษีแบบอิงมูลค่าได้ และวิธีการทางสถิติทำให้ประมาณ มูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เฉลี่ยได้ นอกจากนี้ ผู้จ่ายภาษีมีสิทธิจะขอการประเมินราคาแบบแยกได้ตามกระบวนการทางกฎหมาย สำหรับงานในอนาคตอันใกล้ คือ ใช้ระบบ GIS เพิ่มขึ้น การแก้ไขกฎหมายและการพัฒนาวิธีการที่จะช่วยให้การประเมินราคาทรัพย์สินมีประสิทธิภาพและประสิทธิผลมากยิ่งขึ้น 13. การประเมินค่าที่เกี่ยวข้องกับพื้นที่สีน้ำตาล ว่าด้วยประเด็นเศรษฐกิจ สิ่งแวดล้อมและสังคม ปัจจัยสำคัญ 3 ประการที่ต้องกระตุ้นให้ผู้เชี่ยวชาญด้านที่ดินทั่วโลกเกิดความตื่นตัว และนำหลักการประเมินมูลค่าที่ดินปนเปื้อนมลพิษเพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ด้านเศรษฐกิจ สิ่งแวดล้อม และสังคม ได้แก่ ภาวะขาดแคลนที่ดิน โดยเฉพาะในเขตเมืองและย่านการค้า (ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น) ความจำเป็นในการบำบัดหายนะทางสิ่งแวดล้อมที่เกิดขึ้นในอดีต ซึ่งส่วนใหญ่เกิดจากการไหลของน้ำบาดาลที่ปนเปื้อนสารพิษ ทำให้ที่ดิน “สะอาด” ปนเปื้อนมลพิษไปด้วย และการกำจัดสิ่งไม่เจริญตาของรูปแบบการใช้ในอดีต เช่น แหล่งทิ้งขยะเก่า “ประเด็นร้อน” เกี่ยวกับการปนเปื้อนมลพิษในอนาคต จะเป็นเรื่องเกี่ยวกับน้ำบาดาลและการปกป้องระบบนิเวศทางน้ำ น้ำดื่ม แหล่งนันทนาการที่สัมผัสกับน้ำโดยตรง น้ำที่ใช้ ในการปศุสัตว์ และน้ำที่ใช้ในอุตสาหกรรม ซึ่งได้กลายเป็นเรื่องสำคัญสำหรับชุมชนทั่วโลก น้ำบาดาลและความสัมพันธ์กับที่ดินปนเปื้อนมลพิษกลายเป็นปัจจัยสำคัญในการประเมินราคาที่ดิน ในอดีต รูปแบบการใช้ที่ดินบางประเภทส่งผลเสียต่อสภาพดิน และทำให้น้ำซึมผ่านผิวดินปนเปื้อนมีผลต่อระบบนิเวศทั้งระบบได้ ในหลายปีที่ผ่านมา สิทธิการได้น้ำในพื้นที่ชนบทมีมากเกินไป และนำไปสู่การใช้ที่ดินอย่างไม่คุ้มค่า ประมาณได้ว่า มีน้ำสูญเปล่าไปถึงร้อยละ 77 โดยประมาณ การสำรวจท่อส่งน้ำที่นำไปสู่ถังเก็บแบบใหม่จะช่วยลดปริมาณการระเหย ซึ่งจะ ทำให้สิทธิในการขายน้ำมีมากขึ้น และกำหนดราคาน้ำขึ้นใหม่ได้ นอกจากนั้น ยังอาจทำให้ ผู้ประเมินราคาบางคนต้องประเมินราคาที่ดินชนบทใหม่ด้วย ในการดูแลและตรวจตราน้ำบาดาลเสนอให้มีการตรวจคุณภาพน้ำอย่างสม่ำเสมอ หลังจากขจัดมลพิษเรียบร้อยแล้วอย่างน้อย 4 ครั้งต่อปี เป็นเวลา 5 ถึง 10 ปี เพื่อตรวจสอบว่า ที่ดินเป้าหมายนั้นมีผลกระทบต่อคุณภาพ น้ำบาดาลหรือไม่ การวิจัยเชิงรุก รวมถึง การบริหารที่ดินที่ดีอาจมีประโยชน์ต่อการพัฒนา ทั้งนี้ อาจทดลองใช้แนวทางปฏิบัติได้ในการใช้ที่ดิน ความรู้และทักษะอาชีพของผู้เชี่ยวชาญ ด้านที่ดิน และเจ้าของหรือผู้บริหารที่ดินเป็นสิ่งสำคัญในการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการพัฒนา ปัญหา ที่เคยมีการนำเสนอในการประชุมที่กรุงวอชิงตัน เมื่อปี ค.ศ. 2002 เพื่อกระตุ้นให้เกิด ความตื่นตัวเชิงบวกประสบผลสำเร็จ ส่วนปัญหาปัจจุบัน คือการต่อยอดในรูปแบบใหม่ๆ ต่อไป
|
|||||||||||
| Last Updated on Saturday, 27 August 2011 22:11 |
